Un crédit à hypothèque, c’est deux choses dans un même acte notarié : un prêt (vous recevez un capital et le remboursez avec intérêts) et une garantie (l’hypothèque, un droit du prêteur sur votre bien). Si vous ne remboursez plus, le prêteur peut, en dernier recours et après une procédure judiciaire, faire vendre le bien et se rembourser en priorité. Les deux conventions sont indépendantes : rembourser le prêt ne fait pas disparaître l’hypothèque, il faut encore une mainlevée.
Cette page explique ce mécanisme, ce que l’hypothèque coûte, en quoi le mandat hypothécaire diffère, et où se situe le crédit social (prêt hypothécaire des organismes régionaux).
Sommaire
- Le prêt et la garantie : deux conventions
- Comment se rembourse le prêt
- L’hypothèque : ce qu’elle garantit et ce qu’elle coûte
- Mandat hypothécaire ou hypothèque inscrite
- Attention à l’« hypothèque pour toute somme »
- Vente du bien, mainlevée et transfert
- Assurances liées au crédit
- Si le remboursement devient difficile
- Le cas du crédit social
- Acheter en vente publique
- Bien situé à l’étranger
- Questions fréquentes
- Sources
Page révisée le 29 septembre 2026. Des modifications du Livre VII du Code de droit économique sont annoncées par la loi du 20 juillet 2026 avec effet au 20 novembre 2026 ; vérifiez auprès de votre prêteur et de votre notaire les règles applicables à la date de votre signature.
Le prêt et la garantie : deux conventions dans un même acte
Selon notaire.be, l’acte de crédit hypothécaire réunit une convention financière (vous reconnaissez avoir reçu une somme et vous vous engagez à la rembourser) et une convention de garantie sur un immeuble. Elles se trouvent dans le même acte mais restent indépendantes.
Le terme « prêt hypothécaire » signifie simplement que le bien est mis en hypothèque au profit du prêteur. Il ne faut pas le confondre avec l’ouverture de crédit : dans ce cas, vous pouvez utiliser une somme au fur et à mesure de vos besoins, dans la limite d’un plafond, et un immeuble peut aussi servir de garantie (notaire.be, article du 26/11/2020).
Le prêteur reste libre d’exiger d’autres garanties. Dans la majorité des cas, c’est pourtant l’hypothèque qui est demandée, car les montants sont élevés et les durées longues.
Comment se rembourse le prêt
Les mots à connaître : le capital (la somme empruntée), le taux (fixe ou variable), la durée, la mensualité (le montant payé chaque mois) et le tableau d’amortissement (la répartition de chaque mensualité entre intérêts et capital). Les intérêts sont calculés chaque mois sur le solde restant dû : au début, la mensualité est surtout faite d’intérêts, ensuite la part de capital augmente.
Exemple calculé le 29 septembre 2026, avec un taux illustratif qui n’est pas une offre. Hypothèses : 200 000 € empruntés sur 20 ans (240 mensualités), taux annuel effectif fixe de 3,50 % (TAEG hors frais : 3,50 %), soit un taux mensuel équivalent de 0,2871 % ; hors frais d’acte, de dossier, d’expertise et assurances.
1 154,28 € par mois, pendant 240 mois.
Total des intérêts : 1 154,28 € × 240 − 200 000 € = 77 027,20 €.
574,18 € d’intérêts et 580,10 € de capital.
Après 60 mensualités, il reste environ 162 075,68 € à rembourser.
Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent. Pour refaire ce calcul étape par étape, lisez calculer un prêt hypothécaire pas à pas et la formule de la mensualité d’un crédit hypothécaire. Pour tester d’autres montants et durées, voyez la page simuler un crédit hypothécaire. Le choix entre taux fixe, variable ou mixte est détaillé dans quel type de taux pour un emprunt immobilier.
L’hypothèque : ce qu’elle garantit et ce qu’elle coûte
Une hypothèque est un droit portant sur un immeuble, qui garantit au créancier le paiement d’une dette. Si le débiteur ne respecte pas ses engagements, le créancier peut saisir l’immeuble, le faire vendre en vente publique et se faire rembourser par priorité sur le prix obtenu (notaire.be). Elle se constitue par acte notarié : le notaire vérifie que vous êtes bien propriétaire, qu’il n’existe pas d’autres hypothèques inconnues du prêteur, rédige l’acte et fait inscrire l’hypothèque.
Elle couvre plus que le capital. L’acte prévoit une garantie pour le capital emprunté et pour des « accessoires » (intérêts, primes d’assurance avancées par le prêteur, frais de poursuite, indemnité de remploi), estimés généralement à 10 % du capital selon notaire.be.
Elle a un coût, à votre charge. Selon notaire.be (consulté le 29 septembre 2026), la constitution d’hypothèque entraîne un droit d’enregistrement de 1 %, un droit d’hypothèque de 0,30 %, les frais d’inscription, les recherches administratives et les honoraires du notaire. Les deux droits se calculent sur le capital et les accessoires. Le droit d’enregistrement est un impôt régional : faites confirmer le taux applicable par votre notaire.
Exemple calculé. Pour un prêt de 200 000 €, l’hypothèque inscrite porte sur 200 000 € + 10 % d’accessoires = 220 000 €. Droit d’enregistrement de 1 % : 2 200 €. Droit d’hypothèque de 0,30 % : 660 €. Soit 2 860 €, avant frais d’inscription, de recherches et honoraires. Pour un montant précis, utilisez le calculateur de frais d’acte de crédit hypothécaire de notaire.be.
L’inscription hypothécaire est prise pour 30 ans, quelle que soit la durée du crédit.
Mandat hypothécaire ou hypothèque inscrite
Avec un mandat hypothécaire, vous autorisez le prêteur à prendre une inscription hypothécaire plus tard, quand il le juge nécessaire. Il peut ne jamais l’utiliser. Le mandat se passe lui aussi par acte notarié.
| Point de comparaison | Hypothèque inscrite | Mandat hypothécaire |
|---|---|---|
| Garantie prise tout de suite | Oui | Non, seulement une autorisation |
| Droit d’enregistrement (1 %) et droit d’hypothèque (0,30 %) | Dus à la constitution | Non dus tant que le prêteur n’inscrit pas |
| Honoraire du notaire | Honoraire de l’acte d’affectation hypothécaire | Un quart de cet honoraire (tarif notarial) |
| Si le prêteur l’utilise | Sans objet | Vous supportez les frais du mandat et ceux de l’inscription |
Le mandat réduit donc les frais au départ, mais il peut coûter plus cher au final s’il est converti en inscription. Vérifiez dans l’offre quel montant est couvert par l’hypothèque et par le mandat. Les points à contrôler dans une offre de crédit hypothécaire vous aident à lire ce passage.
Attention à l’« hypothèque pour toute somme »
Cette clause permet au prêteur de couvrir par la même hypothèque d’autres engagements que vous prendriez chez lui : prêt personnel, financement de voiture, découvert, ligne de crédit. Selon notaire.be, elle peut éviter un nouvel acte notarié, mais elle comporte un risque : en cas de défaut sur un autre crédit du même prêteur, le bien hypothéqué peut être concerné, même si le prêt immobilier est remboursé normalement. Elle doit être clairement mentionnée dans l’acte. Lisez-la avant de signer et demandez au notaire ce qu’elle couvre exactement.
Vente du bien, mainlevée et transfert d’hypothèque
L’hypothèque ne disparaît pas automatiquement quand le crédit est remboursé. Elle s’éteint après 30 ans, ou plus tôt si le prêteur signe un acte de mainlevée, qui est un acte notarié avec des frais. En pratique, la mainlevée devient nécessaire si vous vendez le bien ou si vous voulez l’hypothéquer à nouveau (notaire.be).
- Vous vendez : le notaire de la vente rembourse le solde dû au prêteur le jour de l’acte, puis dresse la mainlevée ; le reste du prix vous revient.
- Vous rachetez un autre bien chez le même prêteur : un transfert d’hypothèque existe comme alternative à la mainlevée suivie d’une nouvelle hypothèque (notaire.be) ; demandez à votre prêteur et à votre notaire s’il est possible dans votre cas et ce qu’il coûte.
- Vous changez de prêteur : le refinancement suppose un nouvel acte. Comparez le gain d’intérêts avec les frais et l’indemnité éventuelle, comme expliqué dans racheter un crédit hypothécaire.
Pour un remboursement anticipé, l’indemnité de remploi que le prêteur peut prévoir ne peut pas dépasser trois mois d’intérêts (Livre VII CDE, art. VII.147/12).
Assurances liées au crédit
Le prêteur peut conditionner le crédit à des assurances, mais la loi limite les « contrats annexés » : assurance solde restant dû (ou assurance décès temporaire à capital constant), assurance couvrant la dégradation du bien donné en garantie, assurance caution (art. VII.146 CDE). Le prêteur ne peut pas vous imposer l’assureur (art. VII.146 §2).
L’assurance solde restant dû sert à rembourser le capital restant dû en cas de décès de l’assuré : elle protège vos proches, qui n’ont pas à reprendre le crédit. L’assurance incendie protège le bien lui-même, qui est la garantie du prêteur. Une prime unique ou annuelle entre dans le coût réel : comparez-la dans l’offre.
Si le remboursement devient difficile
Le prêteur ne peut pas vendre votre bien du jour au lendemain. Il doit vous envoyer un avertissement recommandé dans les trois mois du défaut de paiement (art. VII.147/21), disposer de procédures l’incitant à une tolérance raisonnable avant d’engager une exécution (art. VII.147/20) et tenter une conciliation devant le juge des saisies avant toute saisie (art. VII.147/24). Un défaut est aussi enregistré à la Centrale des crédits aux particuliers de la Banque nationale.
Ne laissez pas la situation s’aggraver. Contactez votre prêteur dès la première échéance manquée. Vous pouvez aussi vous faire aider par le CPAS de votre commune ou un service de médiation de dettes agréé, et saisir le service de médiation Ombudsfin en cas de litige avec un prêteur. Dans cette situation, ne contractez pas de nouveau crédit pour rembourser l’ancien sans avis indépendant.
Le cas du crédit social
Le « crédit hypothécaire social » repose sur le même mécanisme (prêt, hypothèque, notaire), mais il est accordé par des organismes publics régionaux, pour des ménages dont les revenus sont plafonnés et pour un logement qui sera leur habitation. Les conditions, plafonds de revenus et taux sont fixés par chaque organisme et changent : consultez leur site avant toute démarche. Online Credit n’accorde pas de crédit social.
Wallonie
La Société wallonne du crédit social (SWCS) propose des crédits hypothécaires via des guichets agréés. Le nom « Crédit Habitat pour tous », utilisé à l’origine par la Région wallonne, n’est plus celui qu’emploie la SWCS : notre page Crédit Habitat pour tous : prêt social wallon et conditions détaille ce point.
Bruxelles
Le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale présente un crédit hypothécaire acquisitif et un crédit ECORENO pour la rénovation.
Flandre
Le Vlaams Woningfonds propose la « Vlaamse woonlening », un crédit social pour ménages et isolés dont le revenu est réglementairement plafonné (site en néerlandais).
Pour comparer un crédit social avec une offre bancaire, appliquez la même méthode : comparez les fiches ESIS, le TAEG, les frais d’acte et les assurances demandées. Le taux d’un crédit social n’est pas transposable à un crédit bancaire, et inversement.
Acheter en vente publique
Une vente publique est une vente aux enchères réalisée par un notaire, par exemple sur la plateforme Biddit. Selon la SWCS, il n’y a pas de compromis à signer : après l’attribution, les frais de vente sont réglés à la signature du procès-verbal d’adjudication, puis l’acheteur dispose de 6 semaines pour payer le prix. L’offre remportée engage à acheter le bien dans son état.
Vous devez donc préparer le financement avant d’enchérir : faites étudier votre projet par un prêteur, connaissez le montant que vous pouvez emprunter et prévoyez de quoi payer les frais. Le calculateur de frais d’acte en vente publique de notaire.be donne une estimation indicative. Les délais et conditions varient selon la vente : lisez la fiche du bien.
Bien situé à l’étranger
Hypothéquer un logement belge pour financer un achat dans un autre pays, ou obtenir un crédit garanti par un bien situé à l’étranger, dépend de la politique de chaque prêteur et du droit du pays concerné. Il n’existe pas de règle unique, et nous ne citons pas de quotité ni de liste de pays. Demandez la position écrite du prêteur et l’avis d’un notaire des deux pays avant de vous engager.
Questions fréquentes
Faut-il obligatoirement une hypothèque pour un crédit immobilier ?
Non, la loi ne l’impose pas : la garantie est une exigence du prêteur. Dans la majorité des cas, il demande une garantie sur le bien, sous forme d’hypothèque ou de mandat hypothécaire.
Que devient l’hypothèque une fois le crédit remboursé ?
Elle reste inscrite jusqu’à sa péremption (30 ans) ou jusqu’à la mainlevée. Vous n’avez besoin de la mainlevée que si vous vendez ou hypothéquez à nouveau le bien.
Le mandat hypothécaire est-il moins risqué pour moi ?
Il coûte moins cher au départ, mais il donne au prêteur le droit de prendre l’inscription quand il le juge nécessaire. Dans ce cas, les frais de l’inscription s’ajoutent à ceux du mandat.
Le prêteur peut-il saisir mon logement dès le premier retard ?
Non. La loi prévoit un avertissement, des mesures de tolérance et une tentative de conciliation devant le juge des saisies avant une saisie. Contactez pourtant votre prêteur dès la première difficulté.
Le crédit social est-il réservé à certains revenus ?
Oui, les organismes régionaux fixent des plafonds de revenus et d’autres conditions, différents selon la Région. Vérifiez-les sur leur site.
Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
Sources
- notaire.be, L’hypothèque (consulté le 29/09/2026).
- notaire.be, Prêt hypothécaire, ouverture de crédit, hypothèque, mandat hypothécaire (article du 26/11/2020, consulté le 29/09/2026).
- SPF Économie, Livre VII du Code de droit économique, art. VII.146, VII.147/12, VII.147/20, VII.147/21, VII.147/24 (texte consolidé consulté au 24/09/2026).
- SWCS, Acheter un bien en vente publique (Biddit) (consulté le 29/09/2026).
- Banque nationale de Belgique, Centrale des crédits aux particuliers ; FSMA, crédit hypothécaire ; Wikifin, crédit hypothécaire.
