En bref : un crédit hypothécaire est un crédit de longue durée garanti par un bien immobilier. En Belgique, il suit un parcours encadré par le Livre VII du Code de droit économique : vous introduisez une demande, le prêteur évalue votre solvabilité et consulte la Centrale des crédits, vous recevez une fiche ESIS puis une offre écrite, le crédit et la garantie (hypothèque et/ou mandat hypothécaire) sont signés chez le notaire, et vous remboursez ensuite le capital et les intérêts selon un tableau d’amortissement. Cette page explique chaque étape et ce qui se passe après la signature.
Pour calculer une mensualité, voyez notre page prêt hypothécaire : mensualité, capacité d’emprunt et frais. Pour vérifier si votre dossier peut être accepté, lisez les conditions d’un crédit hypothécaire.
À quoi sert un crédit hypothécaire ?
Le prêt à hypothèque finance principalement l’acquisition, la construction ou la rénovation d’un logement. Il peut aussi servir au refinancement d’un prêt à hypothèque en cours. Comme le montant est élevé et la durée longue, le prêteur demande une garantie sur un immeuble : c’est cette garantie qui donne son nom au crédit.
Les acteurs d’un crédit hypothécaire
| Acteur | Rôle dans le crédit |
|---|---|
| Le prêteur (banque, assureur, entreprise de crédit hypothécaire) | Évalue la solvabilité, remet l’ESIS et l’offre, accorde ou refuse le crédit, perçoit les remboursements. |
| L’intermédiaire de crédit (courtier, agent) | Recueille votre demande et la transmet à un ou plusieurs prêteurs. Avant d’intervenir, il vous remet notamment le registre où il est inscrit, s’il travaille à titre exclusif pour certains prêteurs et les commissions qu’il perçoit (art. VII.128 CDE). |
| Le notaire | Vérifie la propriété et les inscriptions existantes, reçoit l’acte de crédit, perçoit les droits et fait inscrire l’hypothèque. |
| L’assureur | Couvre, selon le contrat, le décès (assurance solde restant dû) et les dégâts au bien (assurance incendie). |
| La Centrale des crédits aux particuliers (BNB) | Enregistre les crédits et les éventuels défauts de paiement ; le prêteur doit la consulter avant d’accorder un crédit. |
Les étapes, de la demande à l’acte
1. La demande et l’évaluation de la solvabilité
Vous communiquez vos revenus, charges, crédits en cours, apport et le projet financé. Le prêteur doit procéder à une « évaluation rigoureuse de la solvabilité » et vérifier que vous pourrez rembourser ; il est aussi tenu de consulter la Centrale des crédits aux particuliers (art. VII.133 CDE). Les critères concrets (apport, quotité, part des revenus consacrée au crédit) sont détaillés sur notre page conditions pour obtenir un crédit hypothécaire.
2. L’expertise du bien
Le prêteur peut faire estimer le bien offert en garantie. Selon l’art. VII.141 CDE, l’expertise n’a lieu qu’avec votre accord, ses frais vous sont communiqués au préalable, ne sont dus que si elle a eu lieu, et vous recevez sans délai une copie du rapport. Des frais de dossier peuvent être demandés pour un crédit à destination immobilière, mais seulement après que vous avez accepté l’offre.
3. La fiche ESIS puis l’offre de crédit
Avant de vous engager, vous recevez gratuitement, sur un support durable, la fiche d’Informations européennes standardisées (ESIS) : montant, durée, taux, TAEG, coût total, assurances exigées, etc. Elle sert à comparer les propositions. Pour un crédit à destination immobilière, une offre de crédit écrite est ensuite obligatoire : elle reprend tous les coûts connus du prêteur dans le TAEG, sa durée de validité, les conditions contractuelles et un tableau d’amortissement. L’offre lie le prêteur pendant au moins 14 jours et vous pouvez l’accepter à tout moment pendant ce délai (art. VII.127 CDE).
À vérifier dans l’offre : le type de taux (fixe ou variable et ses plafonds), les assurances demandées et les éventuelles réductions de taux liées à des produits annexes, le montant de l’hypothèque et du mandat, l’indemnité en cas de remboursement anticipé et le tableau d’amortissement.
4. L’acte de crédit chez le notaire
La garantie portant sur un immeuble, elle est constituée par acte notarié. Le notaire vérifie que la personne qui donne le bien en garantie en est propriétaire et qu’il n’existe pas d’autres hypothèques inconnues du prêteur, reçoit l’acte puis fait inscrire l’hypothèque. En cas d’achat, l’acte de crédit est généralement signé le même jour que l’acte d’achat.
Deux formes de garantie se combinent souvent :
- L’inscription hypothécaire : l’hypothèque est réellement inscrite. Elle couvre le capital emprunté et des « accessoires » (intérêts, frais de poursuite, primes d’assurance avancées…), généralement estimés à 10 % du capital selon notaire.be.
- Le mandat hypothécaire : vous autorisez le prêteur à prendre une inscription plus tard, s’il le juge nécessaire. Il est lui aussi passé par acte notarié, mais sans droit d’enregistrement ni droit d’hypothèque tant que le prêteur ne l’utilise pas ; s’il est converti, les frais d’inscription s’ajoutent alors (notaire.be).
Les frais de l’acte de crédit comprennent notamment, selon notaire.be (consulté le 27/09/2026), un droit d’enregistrement de 1 % et un droit d’hypothèque de 0,30 % calculés sur le capital et les accessoires inscrits, des frais d’inscription, des frais de recherches administratives et les honoraires du notaire. Ces frais sont à charge de l’emprunteur. Le droit d’enregistrement étant un impôt régional, faites confirmer par le notaire les règles applicables dans votre Région. Pour un montant précis, utilisez le calculateur de frais d’acte de crédit hypothécaire de notaire.be.
Attention aussi à la clause d’« hypothèque pour toute somme » : elle permet au prêteur de couvrir par la même hypothèque d’autres crédits que vous contracteriez chez lui. Lisez-la avant de signer.
5. La mise à disposition des fonds
Pour un achat, les fonds sont versés au moment de l’acte. Pour une construction ou une rénovation, ils sont souvent libérés par tranches, sur présentation des factures ou de l’état d’avancement, selon ce que prévoit le contrat.
Les assurances liées au crédit
Le prêteur peut conditionner le crédit à des assurances dites « contrats annexés ». La loi n’en admet que trois : l’assurance solde restant dû (ou une assurance décès temporaire à capital constant si le capital n’est pas amorti), l’assurance couvrant la dégradation de l’immeuble offert en garantie (assurance incendie) et l’assurance caution (art. VII.146 CDE).
- Le prêteur ne peut pas vous obliger à souscrire ces assurances auprès d’un assureur qu’il désigne (art. VII.146 §2 CDE).
- La vente liée est interdite. Une réduction de taux peut toutefois être proposée si vous prenez une de ces assurances ou un compte de paiement chez lui : chaque réduction conditionnelle doit être proposée séparément et précisée dans le contrat (art. VII.147 CDE).
- En cas de décès de l’assuré, le capital de l’assurance solde restant dû est affecté au remboursement du solde restant dû (art. VII.146 §3 CDE).
Comment se déroule le remboursement ?
Les intérêts sont calculés sur le solde restant dû, à l’aide du taux périodique (en pratique, un taux mensuel) (art. VII.142 et VII.144 CDE). Chaque échéance paie les intérêts du mois écoulé et une part de capital. Deux formules d’amortissement sont courantes :
- Mensualités constantes : vous payez le même montant chaque mois ; la part d’intérêts diminue et la part de capital augmente au fil du temps.
- Amortissement constant du capital : vous remboursez la même part de capital chaque mois ; les premières mensualités sont plus élevées, puis elles baissent, et le coût total des intérêts est plus faible.
Exemple chiffré (illustratif)
Exemple établi au 27/09/2026 avec un taux annuel illustratif de 3,50 %, qui n’est ni une offre ni un taux de marché. Hypothèses : 200 000 € empruntés sur 20 ans (240 mensualités), taux fixe, taux mensuel équivalent = (1 + 0,035)1/12 − 1 = 0,2871 % par mois. Hors frais d’acte, de dossier, d’expertise et primes d’assurance.
| Formule | Première mensualité | Dernière mensualité | Total des intérêts |
|---|---|---|---|
| Mensualités constantes | 1 154,28 € | 1 154,28 € | 77 027,20 € (1 154,28 € × 240 − 200 000 €) |
| Amortissement constant (833,33 € de capital par mois) | 1 407,51 € | 835,73 € | environ 69 189 € |
La méthode de calcul pas à pas (taux mensuel, formule de la mensualité, tableau d’amortissement) est détaillée sur notre page calculer un prêt hypothécaire pas à pas.
Taux fixe ou variable
Le taux est fixe ou variable (art. VII.143 CDE). S’il est variable, il ne peut changer qu’à l’issue de périodes d’au moins un an, doit suivre un indice de référence à la hausse comme à la baisse, et sa variation doit être plafonnée par le contrat. Les différentes formules (fixe, variable, semi-fixe, plafonds) sont comparées sur notre page quel type de taux pour mon emprunt immobilier.
Rembourser plus tôt que prévu
Vous pouvez rembourser à tout moment tout ou partie du capital restant dû ; vous prévenez le prêteur par envoi recommandé au moins dix jours avant. Le contrat peut limiter les remboursements partiels, mais ne peut pas exclure un remboursement partiel par année civile ni le remboursement d’au moins 10 % du montant initial du crédit (art. VII.147/11 CDE).
Le prêteur peut prévoir une indemnité de remploi, calculée au taux périodique sur le solde remboursé et plafonnée à trois mois d’intérêts. Aucune indemnité n’est due, par exemple, pour un remboursement consécutif au décès via l’assurance (art. VII.147/12 CDE).
Suite de l’exemple : après 60 mensualités constantes, le solde restant dû est d’environ 162 075,68 €. Une indemnité maximale de trois mois d’intérêts représenterait environ 162 075,68 € × 0,28709 % × 3 ≈ 1 395,91 € pour un remboursement total, hors frais de mainlevée de l’hypothèque chez le notaire.
Refinancer son crédit chez un autre prêteur suppose donc de comparer le gain d’intérêts avec cette indemnité et les frais d’un nouvel acte : voir notre page sur le rachat de crédit.
Que se passe-t-il en cas de retard ou de défaut de paiement ?
- Avertissement : en cas de défaut de paiement, le prêteur doit vous envoyer, dans les trois mois de l’échéance, un avertissement recommandé expliquant les conséquences du non-paiement (art. VII.147/21 CDE).
- Simple retard : pour un crédit à destination immobilière, le prêteur ne peut réclamer que le capital et les intérêts échus et impayés, des intérêts de retard limités (majoration de 0,5 % sur base annuelle) et des frais de rappel limités à un envoi par mois (art. VII.147/23 §2 CDE).
- Déchéance du terme : le prêteur ne peut exiger tout le solde que dans les cas prévus par la loi, notamment un défaut d’au moins deux échéances ou de 20 % du montant total dû, non régularisé un mois après une mise en demeure recommandée (art. VII.147/20 CDE). Il doit aussi disposer de procédures incitant à une tolérance raisonnable (mesures de grâce) avant d’engager une procédure d’exécution.
- Exécution : en dernier recours, l’hypothèque permet au prêteur de faire saisir et vendre le bien pour être remboursé en priorité ; toute saisie doit être précédée d’une tentative de conciliation devant le juge des saisies (art. VII.147/24 CDE). Le défaut est aussi enregistré à la Centrale des crédits aux particuliers.
Si vous rencontrez des difficultés, contactez votre prêteur dès la première échéance manquée et, si nécessaire, un service de médiation de dettes agréé.
Pour aller plus loin
- Calculer une mensualité ou une capacité d’emprunt : prêt hypothécaire, mensualité et frais
- Comprendre le calcul : calculer un prêt hypothécaire pas à pas
- Vérifier son dossier : conditions pour obtenir un crédit hypothécaire
- Choisir son taux : types de taux du crédit hypothécaire
Calculer la mensualité de votre prêt immobilier
Lire le guide du crédit hypothécaire (solucredit.be)
Sources
- Code de droit économique, Livre VII (texte consolidé au 04/08/2026), art. VII.127, VII.128, VII.133, VII.141 à VII.147 et VII.147/11 à VII.147/24 : SPF Économie – Livre VII du Code de droit économique
- Fédération du notariat : notaire.be – L’hypothèque (inscription, accessoires, mandat, frais), consulté le 27/09/2026
- Fédération du notariat : notaire.be – Crédit immobilier, consulté le 27/09/2026
- Banque nationale de Belgique : Centrale des crédits aux particuliers, consulté le 27/09/2026
