Un « crédit acompte » sert à trouver l’argent de la garantie (souvent appelée acompte) versée à la signature du compromis de vente, en général autour de 10 % du prix. En Belgique, aucun crédit ne se débloque à ce moment-là dans le cadre du crédit hypothécaire : la garantie se paie le plus souvent avec votre épargne, et l’emprunt principal n’est versé qu’à l’acte notarié. Voici comment fonctionne cette garantie, quelles solutions existent si vous ne l’avez pas, et ce qu’un emprunt supplémentaire change à votre capacité d’emprunt.
Acompte ou garantie : ce que vous payez au compromis
Selon notaire.be, payer un acompte ou une garantie n’est pas une obligation légale pour l’achat d’un bien existant (la loi prévoit des règles propres aux maisons neuves ou en construction). C’est toutefois l’usage : l’acheteur verse souvent 10 % du prix, et les notaires conseillent de garder ce montant « modeste ». Le montant se négocie entre acheteur et vendeur.
- Garantie : la somme reste la propriété de l’acheteur jusqu’à la signature de l’acte ; elle devient alors une avance sur le prix.
- Acompte : la somme appartient directement au vendeur dès le paiement.
Dans les deux cas, la somme doit être versée sur le compte tiers du notaire (ou de l’agent immobilier), jamais directement au vendeur : ces comptes ne font pas partie du patrimoine du notaire ou de l’agent et sont protégés contre leurs créanciers, alors qu’une somme versée au vendeur peut être perdue s’il a des dettes et que la vente ne se fait pas. Le solde du prix, les droits d’enregistrement et les frais sont payés à l’acte, en principe quelques mois plus tard.
Pourquoi le crédit hypothécaire ne paie pas la garantie
La banque ne verse le crédit hypothécaire qu’à la signature de l’acte authentique, qui constitue l’hypothèque. Au moment du compromis, votre demande de crédit n’est souvent pas encore introduite : selon notaire.be, la banque demande une copie du compromis signé pour instruire le dossier. Même une formule de crédit hypothécaire à 125 % ne règle donc pas la garantie le jour du compromis ; au mieux, un financement plus élevé à l’acte peut reconstituer votre épargne après coup, si le prêteur l’accepte.
Point juridique utile : la définition du crédit hypothécaire avec une destination immobilière vise aussi « le contrat de crédit non garanti par une sûreté hypothécaire destiné au financement de l’acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers, à l’exception de la rénovation d’un bien immobilier » (Code de droit économique, art. I.9, 53/1°, a). Si l’on vous propose un prêt pour financer la garantie d’un achat, vérifiez sous quel régime l’offre est conclue (crédit hypothécaire avec fiche ESIS ou crédit à la consommation) avant de signer.
Protégez-vous : la condition suspensive d’obtention du crédit
Si vous achetez avec un emprunt, demandez que le compromis (ou déjà l’offre d’achat) contienne une condition suspensive d’octroi du crédit. Si le prêt est refusé dans le délai prévu, la vente est censée n’avoir jamais existé et la garantie vous revient. Notaire.be indique qu’un délai de 4 semaines est souvent utilisé, mais que l’acheteur peut en fixer un autre selon sa situation (source). Sans cette clause, un compromis signé vaut vente : l’acheteur qui ne paie pas le prix s’expose à la perte de sa garantie à titre d’indemnité si la vente est résolue à sa charge.
Vous n’avez pas la garantie : les options
| Situation | Option | Point d’attention |
|---|---|---|
| Épargne insuffisante pour 10 % | Négocier une garantie plus faible avec le vendeur | Aucun pourcentage légal pour un bien existant ; le vendeur peut refuser. |
| Vous vendez votre logement actuel | Crédit-pont (crédit de liaison) | Avance du prix de vente attendu, remboursée à la vente ; il s’ajoute au crédit existant et ses conditions peuvent être plus strictes et plus chères (notaire.be). |
| Épargne bloquée à court terme | Aligner la date du compromis ou de la garantie sur la disponibilité des fonds | À prévoir dans l’offre d’achat, avant de s’engager. |
| Aucune épargne | Emprunter la garantie en plus du crédit principal | La dette totale dépasse alors la valeur du bien : acceptation plus difficile (voir ci-dessous). |
Exemple chiffré : ce qu’un emprunt de la garantie change
Hypothèses illustratives (septembre 2026), sans valeur d’offre : bien de 300 000 €, garantie de 10 % = 30 000 €, revenu net du ménage de 4 000 € par mois, taux fixes hypothétiques, taux mensuel équivalent au taux annuel, frais d’achat et assurances non inclus.
| Scénario | Mensualité | Intérêts totaux | Charge / revenu |
|---|---|---|---|
| A. Garantie payée par l’épargne ; crédit de 270 000 € sur 25 ans à 3,5 % | 1 343,74 € | 133 123,14 € | 33,6 % |
| B. Scénario A + 30 000 € empruntés sur 10 ans à 5 % | 1 343,74 + 316,57 = 1 660,31 € | 133 123,14 + 7 988,47 = 141 111,61 € | 41,5 % |
| C. Scénario A + 30 000 € empruntés sur 5 ans à 5 % | 1 343,74 + 564,61 = 1 908,35 € | 133 123,14 + 3 876,72 = 136 999,86 € | 47,7 % |
Lecture : emprunter la garantie ajoute ici entre 316 € et 565 € par mois. Surtout, le montant emprunté atteint 100 % du prix (300 000 € pour un bien de 300 000 €), avant même les frais d’achat.
L’effet sur la quotité et la capacité d’emprunt
La Banque nationale attend des prêteurs qu’ils limitent la part des nouveaux crédits dépassant certains seuils (FAQ BNB) :
- quotité (LTV) de 90 % pour un logement occupé par son propriétaire, avec une marge de tolérance de 35 % de la production pour les primo-acquéreurs (dont au maximum 5 % au-delà de 100 %) et de 20 % pour les autres (aucun au-delà de 100 %) ;
- des limites pour les dossiers cumulant une quotité supérieure à 90 % et une charge de remboursement supérieure à 50 % du revenu (DSTI) ou une dette supérieure à 9 fois le revenu annuel (DTI).
Ce sont des limites de portefeuille, pas une interdiction individuelle. Mais un ménage qui emprunte sa garantie se place d’emblée dans la catégorie la plus surveillée : le prêteur tient compte de toutes les mensualités en cours, y compris celle du prêt ayant servi à la garantie. Vérifiez votre capacité avec le calcul de prêt hypothécaire avant de signer, et consultez la page sur le financement des frais d’achat par un crédit complémentaire. Déjà propriétaire ? Voir les options de la page crédit propriétaire.
Checklist avant de signer le compromis
Montant de la garantie négocié et fonds disponibles à la date prévue.- Versement sur le compte tiers du notaire ou de l’agent immobilier, jamais au vendeur.
- Terme « garantie » plutôt qu’« acompte » dans le compromis, sauf choix contraire éclairé.
- Condition suspensive d’octroi du crédit, avec montant, durée maximale et délai réaliste.
- Simulation de mensualité et de quotité faite avant l’offre d’achat.
- Budget des droits d’enregistrement, frais de notaire et frais de l’acte de crédit, payés à l’acte.
- En cas d’achat-revente : crédit-pont chiffré (intérêts pendant la période de liaison) et prix de vente réaliste.
- Toute offre de crédit comparée sur sa fiche ESIS et son TAEG, pas seulement sur le taux.
Montant de la garantie négocié et fonds disponibles à la date prévue.