Que faire pendant un crédit hypothécaire en Belgique ?

Les situations possibles pendant la vie du crédit

Votre crédit dure souvent 20 ou 25 ans. Votre situation, elle, change : un héritage, une hausse de revenus, un déménagement, des travaux, une séparation ou un imprévu. Voici les cas les plus courants et la partie de l’article qui les traite.

Rembourser par anticipation : total ou partiel

Le Code de droit économique (Livre VII, art. VII.147/11) donne au consommateur le droit de rembourser le solde du capital restant dû à tout moment, et donc une réduction du coût du crédit correspondant aux intérêts et frais de la durée qui ne sera pas courue. Pour un remboursement partiel, le contrat peut l’encadrer mais pas l’exclure : au moins une fois par année civile, et pour un montant d’au moins 10 % du montant initial du crédit.

La démarche : avertir le prêteur par envoi recommandé au moins dix jours avant le remboursement, puis demander un décompte. Le prêteur doit vous communiquer les informations nécessaires, avec les hypothèses utilisées, pour mesurer les conséquences de l’opération. Pour un remboursement total, le notaire demande souvent ce décompte.

L’indemnité de remploi

Le prêteur peut prévoir dans le contrat une indemnité de remploi. Elle est calculée au taux périodique du crédit sur le solde restant dû (ou sur la part remboursée) et ne peut pas excéder trois mois d’intérêt (art. VII.147/12). Ce n’est pas trois mensualités : la mensualité contient aussi du capital. Aucune indemnité n’est due dans certains cas prévus par la loi, notamment un remboursement consécutif au décès en exécution d’un contrat annexé ou adjoint.

D’après Wikifin (page mise à jour le 6 février 2026), depuis le 10 juin 2024, le prêteur ne peut plus réclamer d’indemnité de remploi si vous refinancez auprès de la même banque, avec des frais de dossier plafonnés à 175 €. Ne confondez pas ces règles avec celles du crédit à la consommation, qui sont différentes.

Deux exemples chiffrés

Hypothèses au 28 septembre 2026 : crédit de 200 000 € sur 20 ans à 3,50 % l’an fixe (taux mensuel équivalent : 0,2871 %), mensualité de 1 154,28 € hors assurances. Après 5 ans, il reste environ 162 076 € à rembourser sur 180 mois. Le TAEG de cet exemple est de 3,50 % hors frais et assurances ; il serait plus élevé frais et assurances inclus. Ce taux est illustratif, ce n’est pas une offre.

Ces économies ne comptent pas ce que les 20 000 € auraient rapporté ailleurs, ni l’intérêt de garder une réserve pour les imprévus. Vérifiez aussi que le remboursement ne vous prive pas de la réserve d’argent dont vous avez besoin.

Revendre le bien : que devient le crédit ?

Si vous vendez avant la fin du crédit, l’hypothèque doit être radiée (mainlevée) pour que l’acheteur reçoive un bien libre d’inscription. Concrètement, le notaire de la vente demande le décompte au prêteur, rembourse le crédit avec le prix, puis vous versez le solde. Le remboursement est total : l’indemnité de remploi prévue au contrat s’applique donc, dans la limite de trois mois d’intérêt.

Selon Wikifin et notaire.be, trois pistes existent quand vous achetez ensuite un autre logement :

• Transférer l’hypothèque. Vous gardez le même crédit avec ses conditions, seule la garantie passe de l’ancien au nouveau bien. Il n’y a pas d’indemnité de remploi ni de droits d’enregistrement sur la mainlevée et la nouvelle inscription, et les frais d’acte sont moindres. Selon notaire.be, cela n’est possible qu’auprès de la même institution : ce n’est donc pas un droit, mais une option à demander à votre prêteur. Prêteur et notaire vous diront si votre contrat s’y prête.
• Clôturer et emprunter à nouveau. Utile si votre taux actuel est nettement supérieur à celui du marché, mais cela cumule indemnité, frais de mainlevée, nouveaux frais de dossier, d’hypothèque et d’expertise.
• Crédit pont. Il couvre la période entre l’achat et la vente, en principe pour deux ans au plus, avec des intérêts seuls jusqu’à la vente.

Vous pouvez aussi louer l’ancien logement : le crédit continue et le loyer doit couvrir mensualités et charges (précompte immobilier, entretien, assurances), y compris pendant les mois sans locataire. Les droits d’enregistrement dépendent de la Région : demandez au notaire ce qui s’applique à votre vente et à votre nouvel achat.

Renégocier ou refinancer

Deux voies existent. La première : demander à votre prêteur un avenant. L’article VII.145 prévoit qu’un consommateur peut demander un nouveau taux, une durée réduite ou prolongée, un autre mode de remboursement, une suspension temporaire des amortissements, ou encore le remplacement d’une sûreté. Le prêteur est libre d’accepter ou non. S’il accepte, il fournit un avenant sur support durable et peut facturer des frais de dossier au tarif en vigueur.

La seconde : rembourser l’ancien crédit avec un nouveau, chez le même prêteur ou ailleurs. Wikifin donne comme règle de base une durée restante d’au moins dix ans et un écart de taux d’au moins 1 point, en comparant un taux fixe avec un taux fixe. Il conseille de commencer par la banque qui détient déjà le crédit. Les frais à additionner : indemnité de remploi (souvent trois mois d’intérêt), mainlevée, nouvelle hypothèque et acte notarié, frais de dossier et d’expertise, adaptation de l’assurance solde restant dû.

Pour un calcul complet et le point mort de l’opération, consultez notre page sur racheter un crédit hypothécaire, ainsi que celle sur le refinancement hypothécaire. Pour repérer ce qui varie d’une offre à l’autre, voir comment choisir et comparer un crédit hypothécaire.

Un nouveau projet ou des travaux

Pour financer des travaux, comparez un crédit hypothécaire et un prêt personnel : taux, durée, frais de dossier, frais d’acte et d’hypothèque, garantie exigée. Comparez le coût total, pas seulement la mensualité. Sur un petit montant, les frais d’hypothèque peuvent absorber l’éventuel avantage de taux.

Si le projet nécessite de modifier la garantie de votre crédit en cours (sûreté complémentaire, ajout ou retrait d’un emprunteur), l’article VII.145 en fait une modification que le prêteur peut refuser. Pour un prêt travaux non hypothécaire, notre page prêt travaux détaille les durées et mensualités. Pour comprendre les étapes d’un dossier, voir le fonctionnement du crédit hypothécaire.

Avant d’ajouter un crédit, comparez la nouvelle charge mensuelle à vos revenus et gardez une marge. Pour calculer une mensualité, utilisez le calcul de prêt hypothécaire et lisez la méthode dans notre page dédiée.

Difficultés de paiement : que faire ?

1. Parlez-en à votre prêteur sans attendre. Plus le retard dure, plus la dette augmente. Demandez une suspension temporaire, un allongement ou un étalement, et faites confirmer l’accord par écrit (idéalement par recommandé).
2. Connaissez vos droits. Les prêteurs doivent avoir des procédures pour faire preuve d’une tolérance raisonnable avant d’engager une exécution, et les mesures de grâce accordées ne peuvent pas entraîner de frais de dossier ni d’intérêts de retard supplémentaires (art. VII.147/20). En cas de simple retard, le prêteur ne peut réclamer que le capital échu, les frais et intérêts échus, des intérêts de retard limités (au taux du crédit majoré de 0,5 % l’an) et des frais de rappel plafonnés à 7,50 € plus les frais postaux, à raison d’un envoi par mois (art. VII.147/23). La déchéance du terme n’est possible que dans des cas limités : par exemple, deux échéances impayées et aucun paiement un mois après une mise en demeure recommandée (art. VII.147/20).
3. Avant toute saisie, le prêteur doit tenter une conciliation devant le juge des saisies (art. VII.147/24 et Wikifin).
4. Cherchez un accompagnement si l’entretien avec le prêteur ne suffit pas ou si vous avez plusieurs créanciers : demandez à votre CPAS de vous orienter vers un service de médiation de dettes reconnu.
5. Un signalement à la Centrale des crédits aux particuliers de la Banque nationale de Belgique peut survenir en cas de défaut de paiement. Vous pouvez consulter vos données sur le site de la CCP.
6. En cas de désaccord persistant avec votre banque, le service de médiation Ombudsfin peut être saisi ; renseignez-vous sur ses conditions de recevabilité.

Assurance solde restant dû, décès, séparation

Le prêteur demande souvent une assurance solde restant dû avant d’accorder un crédit hypothécaire, sans pouvoir vous imposer l’assureur (Wikifin). Si vous décédez avant la fin du crédit, elle paie au prêteur tout ou partie du solde, selon le pourcentage de couverture choisi. Vérifiez dans votre contrat le pourcentage assuré pour chaque emprunteur.

• Décès d’un emprunteur. Prévenez sans tarder le prêteur et l’assureur. Le remboursement consécutif au décès en exécution d’un contrat annexé ou adjoint ne donne lieu à aucune indemnité de remploi (art. VII.147/12 §2). Si la couverture est partielle, la partie non assurée reste due.
• Séparation. La banque n’a pas à accepter un changement de débiteur : l’article VII.145 permet de demander la libération d’un emprunteur ou l’ajout d’un nouveau, mais le prêteur est libre de refuser. Vérifiez dans l’acte si chaque emprunteur est tenu de la totalité, et faites-vous conseiller par un notaire ou un avocat avant de signer un accord entre vous. Le remboursement du crédit par l’un des deux, la vente du bien ou un nouveau crédit à un seul nom sont des pistes à faire valider par la banque.
• Refinancement. Une nouvelle assurance solde restant dû est généralement à prévoir, avec une nouvelle évaluation de l’âge et de la santé : intégrez-la au calcul.

Questions fréquentes

Puis-je rembourser mon crédit hypothécaire quand je veux ?

Oui, en tout ou en partie, à condition d’avertir le prêteur par recommandé au moins dix jours avant. Le prêteur peut encadrer les remboursements partiels sans les exclure : au moins une fois par année civile, pour au moins 10 % du montant initial.

Combien coûte l’indemnité de remploi ?

Elle est prévue au contrat et ne peut pas dépasser trois mois d’intérêt calculés sur le solde restant dû (ou la part remboursée). Dans notre exemple à 3,50 %, elle atteint au plus 1 396 € sur 162 100 €.

Que devient mon crédit si je vends ma maison ?

L’hypothèque est radiée à la vente et le crédit est en principe remboursé avec le prix. Vous pouvez demander à votre prêteur de transférer le crédit sur votre nouveau logement, ce qui n’est pas un droit.

Puis-je changer de banque pour obtenir un taux plus bas ?

C’est possible, mais l’opération cumule indemnité, mainlevée, nouvel acte, frais de dossier et d’expertise. Comparez ces frais à l’économie sur les intérêts avant de vous décider.

Que faire si je ne peux plus payer ?

Contactez votre prêteur, demandez un arrangement par écrit, puis un médiateur de dettes (par exemple au CPAS). Voir la partie dédiée ci-dessus.

Mon conjoint décède : qui rembourse le crédit ?

Cela dépend de l’assurance solde restant dû et de la part assurée. Contactez vite l’assureur et le prêteur avec l’acte de crédit sous la main.

Sources

Règles du Livre VII du Code de droit économique consolidé au 24 septembre 2026. Des modifications issues de la loi du 20 juillet 2026 doivent entrer en vigueur le 20 novembre 2026 : vérifiez la version applicable à votre contrat. Pages consultées le 28 septembre 2026.

• SPF Économie : Livre VII du Code de droit économique (art. VII.145, VII.147/11, VII.147/12, VII.147/20 à VII.147/24)
• Wikifin : qu’est-ce qu’une indemnité de remploi ?
• Wikifin : comment mettre fin à un crédit hypothécaire ?
• Wikifin : checklist pour renégocier son crédit hypothécaire
• Wikifin : si vous ne savez plus rembourser votre crédit hypothécaire
• Wikifin : l’assurance solde restant dû
• notaire.be : transfert d’hypothèque vers une nouvelle habitation
• notaire.be : le remboursement du crédit hypothécaire