Un crédit hypothécaire se calcule en trois étapes : la mensualité (formule de l’annuité constante à partir du capital, du taux et de la durée), le tableau d’amortissement (chaque mensualité se répartit entre intérêts et capital, et cette répartition bascule au fil des années) et le coût total (somme des mensualités moins le capital, auquel s’ajoutent les frais compris dans le TAEG). Cette page montre le calcul pas à pas, avec des chiffres recalculés, pour que vous puissiez vérifier vous-même une offre. Pour une simulation guidée et la capacité d’emprunt, voyez plutôt notre guide de simulation du prêt hypothécaire.
Calcul crédit hypothécaire : la formule de la mensualité (annuité constante)
La quasi-totalité des crédits hypothécaires belges sont remboursés par mensualités constantes. La mensualité M se calcule ainsi :
M = C × i / (1 − (1 + i)−n)
- C : capital emprunté ;
- i : taux mensuel équivalent au taux débiteur annuel, i = (1 + taux annuel)1/12 − 1 (art. I.9, 44° CDE ; 3,5 % → 0,0028709) ;
- n : nombre de mensualités (20 ans = 240 ; 25 ans = 300).
Exemple de calcul manuel pour 200 000 € à 3,5 % sur 240 mois : (1 + 0,0028709)−240 ≈ 0,5026 ; 1 − 0,5026 = 0,4974 ; 200 000 × 0,0028709 / 0,4974 ≈ 1 154,28 €. Dans un tableur : =-PMT((1+3,5%)^(1/12)-1;240;200000).
Exemple recalculé : 200 000 € sur 20 ans ou 25 ans
Hypothèses : capital 200 000 €, taux débiteur fixe 3,5 %, mensualités constantes, hors assurances et hors frais. Calculs effectués par script le 26/09/2026.
| Durée | Mensualité | Intérêts totaux |
|---|---|---|
| 20 ans (240 mois) | 1 154,28 € | 77 027,20 € |
| 25 ans (300 mois) | 995,37 € | 98 611,00 € |
Cinq ans de plus font baisser la mensualité de 158,91 € mais augmentent les intérêts de 21 583,80 €. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
Le tableau d’amortissement : comment intérêts et capital basculent
Chaque mois, les intérêts se calculent sur le capital restant dû : intérêts du mois = capital restant × i. Le reste de la mensualité rembourse du capital. Comme le capital restant diminue, la part d’intérêts baisse et la part de capital monte, alors que la mensualité ne bouge pas.
Tableau pour 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans (mensualité 1 154,28 €), trois premières et trois dernières échéances, arrondies au centime :
| Mois | Intérêts | Capital remboursé |
|---|---|---|
| 1 | 574,18 € | 580,10 € |
| 2 | 572,51 € | 581,77 € |
| 3 | 570,84 € | 583,44 € |
| 238 | 9,89 € | 1 144,39 € |
| 239 | 6,60 € | 1 147,68 € |
| 240 | 3,31 € | 1 150,97 € |
Deux repères issus de ce tableau : sur 20 ans, la part de capital dépasse la part d’intérêts dès la première mensualité ; sur 25 ans, il faut attendre le 60e mois. Après cinq ans, l’emprunteur sur 20 ans a remboursé 37 924,34 € de capital pour 31 332,46 € d’intérêts ; sur 25 ans, 27 535,50 € de capital pour 32 186,70 € d’intérêts. C’est ce qui explique qu’un remboursement anticipé ou une revente rapide « coûte » plus sur un crédit long. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
Ce qui fait varier le calcul
Le taux : quelques dixièmes changent des milliers d’euros
Même capital (200 000 €) et même durée (20 ans), taux hypothétiques recalculés le 26/09/2026 :
| Taux fixe | Mensualité | Intérêts totaux |
|---|---|---|
| 3,0 % | 1 105,15 € | 65 236,00 € |
| 3,5 % | 1 154,28 € | 77 027,20 € |
| 4,0 % | 1 204,44 € | 89 065,60 € |
| 4,5 % | 1 255,58 € | 101 339,20 € |
Un demi-point de taux représente ici 49 à 51 € par mois et 11 800 à 12 300 € sur la durée. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
Taux fixe ou variable : ce que la loi encadre
Avec un taux fixe, le tableau d’amortissement est connu dès la signature. Avec un taux variable, le Code de droit économique (art. VII.143, § 3) impose des règles qui bornent le calcul : le taux ne peut varier qu’à l’expiration de périodes d’au moins un an, il doit pouvoir bouger à la baisse comme à la hausse, la variation doit suivre un indice de référence officiel, et le contrat doit fixer les plafonds de variation. À chaque révision, les mensualités restantes sont recalculées au nouveau taux sur le capital restant dû (§ 4). Pour vérifier un crédit variable, refaites donc le calcul avec le taux initial et avec le taux plafond indiqué dans l’ESIS.
La durée
Allonger la durée diminue la mensualité mais augmente le total des intérêts (voir le premier tableau). Le prêteur limite aussi la durée en fonction de votre âge en fin de crédit.
La quotité (montant emprunté / valeur du bien)
Le calcul ne porte que sur le capital emprunté. Plus la quotité est élevée, plus le capital et donc la mensualité sont élevés, et le taux proposé est en général différent selon la tranche de quotité. Exemple : avec 20 000 € d’apport supplémentaire, un capital de 180 000 € à 3,5 % sur 20 ans donne 1 038,85 € par mois et 69 324,00 € d’intérêts, soit 7 703,20 € d’intérêts de moins que pour 200 000 €. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
Frais dans le TAEG et frais d’acte hors calcul de la mensualité
- Compris dans le TAEG : les intérêts, les frais de dossier et d’expertise (seuls frais que le prêteur peut réclamer, art. VII.141 CDE), les droits d’enregistrement et d’inscription de l’hypothèque, et les assurances exigées comme condition d’octroi (définition du coût total du crédit, art. I.9, 41° CDE ; les honoraires du notaire en sont exclus). Le TAEG sert à comparer deux offres ; il est toujours supérieur ou égal au taux débiteur utilisé dans la formule ci-dessus.
- Frais d’acte de crédit : droits d’enregistrement de l’hypothèque, honoraires et frais du notaire, inscription hypothécaire. Ils se paient à l’acte et n’entrent pas dans la mensualité, mais, sauf les honoraires du notaire, ils comptent dans le TAEG ; l’ESIS les détaille.
- Frais d’achat du bien (droits d’enregistrement ou TVA, honoraires d’acte d’achat) : distincts du crédit, mais ils réduisent l’apport disponible et donc la quotité.
Refaire le calcul soi-même pour vérifier une offre
- Prenez, dans l’ESIS (fiche d’information standardisée européenne, art. VII.127 CDE), le capital, le taux débiteur, la durée et le type de taux.
- Calculez la mensualité avec la formule ou
=-PMT((1+taux)^(1/12)-1;mois;capital). Elle doit correspondre à celle de l’offre, hors assurances (un écart de quelques euros trahit une autre convention de taux). - Multipliez la mensualité par le nombre de mois et retirez le capital : vous obtenez les intérêts totaux. Comparez-les avec le « montant total dû » de l’ESIS ; l’écart correspond aux frais et assurances compris dans le TAEG.
- Pour un taux variable, refaites l’étape 2 avec le taux maximal possible après révision.
- Comparez deux offres sur le TAEG et le montant total dû, à capital et durée identiques, jamais sur le seul taux débiteur.
Pour les conditions d’octroi, la quotité et la lecture complète de l’ESIS, consultez le guide de notre partenaire :
Lire le guide du crédit hypothécaire (solucredit.be)
Pour comprendre comment lire une mensualité, un TAEG et un coût total sur d’autres types de crédit, voyez notre page simulation de crédit.
Sources
- Code de droit économique, art. VII.143, § 2 à 6 : taux variables (credit2consumer.be) — consulté le 26/09/2026.
- Livre VII CDE, crédit hypothécaire : ESIS (VII.127), frais (VII.141), taux variables (VII.143) (credit2consumer.be) — consulté le 26/09/2026.
- Art. VII.142 et I.9, 44° CDE : taux périodique et taux débiteur (credit2consumer.be) — consulté le 26/09/2026.
- Calculs : formule de l’annuité constante, script vérifié le 26/09/2026 ; hypothèses indiquées à chaque exemple.
