Conditions d'un crédit hypothécaire en Belgique : la liste

En Belgique, la loi ne fixe pas de liste de conditions (âge, nationalité, salaire minimum) pour obtenir un crédit hypothécaire. Elle oblige en revanche le prêteur à vérifier rigoureusement que vous pourrez rembourser (art. VII.133 du Code de droit économique). En pratique, un dossier est accepté quand cinq éléments tiennent ensemble : un apport suffisant pour la part du prix non financée et les frais d’achat, une mensualité supportable par rapport à vos revenus, une situation propre à la Centrale des crédits, des garanties (hypothèque ou mandat hypothécaire) et, le plus souvent, une assurance solde restant dû. Chaque prêteur applique ensuite sa propre politique d’acceptation : aucun site ni intermédiaire ne peut vous garantir un accord.

Voir le calcul de mensualité et de capacité d’emprunt

L’essentiel : les conditions examinées

Apport et quotité	La Banque nationale (BNB) attend des prêteurs qu’ils limitent les crédits dépassant 90 % de la valeur du bien (80 % pour un investissement locatif). Les frais d’achat restent en principe à votre charge.
Capacité de remboursement	Revenus stables, charges et autres crédits. Il est d’usage que la mensualité ne dépasse pas environ un tiers des revenus nets (Wikifin) ; ce n’est pas une règle légale.
Centrale des crédits	Consultation obligatoire par le prêteur. Un impayé enregistré n’interdit pas en soi un crédit hypothécaire pour un achat immobilier, mais le prêteur doit alors motiver spécialement l’octroi dans votre dossier.
Garanties	Inscription hypothécaire, mandat hypothécaire ou combinaison des deux ; parfois une garantie complémentaire (gage, caution).
Assurances	Assurance solde restant dû et assurance incendie souvent exigées par le prêteur, mais vous choisissez librement l’assureur.
Documents	Réponses exactes au questionnaire, fiche ESIS, puis offre écrite qui lie le prêteur au moins 14 jours.

Conditions légales et conditions propres au prêteur

Il faut distinguer deux niveaux. Le Livre VII du Code de droit économique impose des devoirs au prêteur : collecter les informations nécessaires (art. VII.126), évaluer la solvabilité avant de conclure (art. VII.133, § 1er), consulter la Centrale des crédits aux particuliers et refuser le crédit s’il doit raisonnablement estimer que vous ne pourrez pas le rembourser (art. VII.133, § 2). La loi précise aussi que cette évaluation ne peut pas reposer essentiellement sur la valeur du bien ou sur l’espoir qu’il prenne de la valeur : un bien de qualité ne compense pas des revenus insuffisants.

De votre côté, vous devez répondre de façon exacte et complète aux questions du prêteur ou de l’intermédiaire. Si vous refusez de fournir les informations nécessaires, le crédit ne peut pas vous être accordé (art. VII.126, § 1er). Les questions ne peuvent en revanche jamais porter sur l’origine ethnique, la santé, les opinions politiques, philosophiques ou religieuses ou l’appartenance syndicale ou mutualiste (les questions de santé relèvent de l’assurance, pas du crédit).

Le reste relève de la politique d’acceptation de chaque prêteur : être majeur au moment de signer, type de contrat de travail ou ancienneté exigés, résidence, âge maximum en fin de crédit, quotité maximale acceptée. Ces critères varient d’un établissement à l’autre ; un refus chez l’un n’implique donc pas un refus chez tous.

Condition 1 : un apport compatible avec la quotité

La quotité est le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien (en anglais loan-to-value, LTV). La BNB applique aux prêteurs des attentes prudentielles sur les nouveaux crédits hypothécaires. Elles ne sont pas une obligation légale pour le prêteur (principe « comply or explain »), mais elles déterminent largement ce qui est accepté.

Type de prêt	Seuil de quotité et part de la production autorisée au-delà
Habitation occupée par le propriétaire, primo-acquéreur	90 % ; jusqu’à 35 % des prêts au-delà, dont 5 % maximum au-delà de 100 %
Habitation occupée par le propriétaire, autres emprunteurs	90 % ; jusqu’à 20 % au-delà, aucun au-delà de 100 %
Investissement locatif	80 % ; jusqu’à 10 % au-delà, aucun au-delà de 90 %

Ces pourcentages portent sur la production annuelle de chaque prêteur, pas sur votre dossier individuel : un prêt à 95 % reste possible, mais il entre dans une enveloppe limitée et fait l’objet d’un examen plus strict. La BNB note d’ailleurs que les prêteurs n’accordent plus, sauf dossiers particuliers, de quotité supérieure à 100 % (voir notre page sur le crédit hypothécaire 125 %).

Votre apport doit couvrir la part du prix non financée et les frais d’achat. Les droits d’enregistrement sur une habitation propre et unique sont de 3 % en Wallonie et de 2 % en Flandre pour les actes signés depuis le 1er janvier 2025 ; à Bruxelles, le taux de 12,5 % s’applique avec un abattement sur les premiers 200 000 € si le prix ne dépasse pas 600 000 €. Ces régimes ont des conditions (domiciliation, absence d’autre bien) à vérifier avec votre notaire. S’y ajoutent les frais de l’acte d’achat et de l’acte de crédit. Certains prêteurs financent ces frais par un crédit séparé : voir prêt Hypo Plus.

Condition 2 : une charge de remboursement supportable

Le prêteur compare la mensualité (et vos autres crédits) à vos revenus nets, en tenant compte des charges du ménage. Wikifin rappelle qu’il est d’usage que la mensualité ne dépasse pas le tiers des revenus, un principe modulé selon le niveau de revenus, les charges familiales et les garanties. La BNB suit deux indicateurs : le DSTI (charge mensuelle de remboursement de toutes les dettes rapportée au revenu disponible) et le DTI (endettement total rapporté au revenu annuel). Les prêts qui cumulent une quotité supérieure à 90 % et un DSTI supérieur à 50 % ne doivent pas dépasser 5 % de la production annuelle d’un prêteur ; la même limite de 5 % vaut pour ceux qui cumulent une quotité supérieure à 90 % et un DTI supérieur à 9.

Exemple calculé (hypothèses, pas une offre)

Primo-acquéreur, maison de 250 000 € en Wallonie, habitation propre et unique. Crédit de 225 000 € (quotité de 90 %), revenus nets du ménage de 3 500 € par mois, sans autre crédit. Taux débiteur annuel hypothétique de 3,5 %, converti en taux périodique mensuel équivalent (0,2871 %) selon la formule légale du crédit hypothécaire, (1 + i)¹² = 1 + taux annuel (art. I.9, 44° et VII.142 CDE). Exemple au 27/09/2026 ; frais de dossier, d’expertise et assurances non compris.

Scénario	Mensualité	Part des revenus
25 ans à 3,5 %	1 119,79 €	32 %
20 ans à 3,5 %	1 298,57 €	37 %
25 ans à 4,5 % (test d’un taux plus élevé)	1 239,13 €	35 %

Sur 25 ans à 3,5 %, les intérêts représentent 110 935,95 € (335 935,95 € remboursés au total). Sur 20 ans, ils tombent à 86 656,41 €, mais la mensualité dépasse nettement le tiers des revenus. L’apport nécessaire est de 25 000 € pour la part du prix non financée, plus 7 500 € de droits d’enregistrement (3 %), plus les frais de notaire des deux actes (à estimer avec le calculateur de notaire.be). Pour refaire ce calcul avec vos chiffres, voir calcul d’un crédit hypothécaire.

Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.

Condition 3 : votre situation à la Centrale des crédits

Avant de conclure, le prêteur est tenu de consulter la Centrale des crédits aux particuliers de la BNB (art. VII.133, § 1er). Il y voit vos crédits en cours et les éventuels défauts de paiement enregistrés. Un impayé non régularisé n’interdit pas automatiquement un crédit hypothécaire pour un achat immobilier : dans ce cas, le prêteur ne peut accorder un nouveau crédit que moyennant une motivation complémentaire dans votre dossier (art. VII.133, § 2). En pratique, c’est un frein important.

Vérifiez vous-même vos données avant la demande : la consultation est gratuite, en ligne avec votre carte d’identité électronique ou itsme, et le résultat est téléchargeable immédiatement. En cas de refus, le prêteur doit vous communiquer sans délai et sans frais le résultat de la consultation et l’identité du fichier consulté (art. VII.137).

Condition 4 : des garanties sur le bien

La garantie classique est l’inscription hypothécaire : un acte notarié donne au prêteur le droit de faire vendre le bien et d’être payé en priorité si le crédit n’est pas remboursé. Elle entraîne des droits et frais proportionnels au montant inscrit.

Le mandat hypothécaire est une procuration par laquelle vous autorisez le prêteur à prendre une hypothèque plus tard, s’il le juge nécessaire. Ce n’est pas encore une hypothèque, ce qui le rend nettement moins coûteux (pas de droits d’hypothèque), mais il protège moins le prêteur : beaucoup combinent donc une inscription sur une partie du montant et un mandat sur le reste. Le prêteur peut aussi demander une garantie complémentaire, par exemple la mise en gage d’une épargne ou la caution d’un proche, dont il doit alors évaluer la solvabilité (art. VII.133, § 1er).

Condition 5 : l’assurance solde restant dû et l’assurance incendie

Aucune loi n’oblige à souscrire une assurance solde restant dû, mais la plupart des prêteurs en font une condition du crédit. Le Code encadre alors ce « contrat annexé » : il ne peut s’agir que d’une assurance solde restant dû (ou décès temporaire), d’une assurance couvrant la dégradation du bien donné en garantie ou d’une assurance caution (art. VII.146, § 1er). Le prêteur ne peut pas vous obliger à la souscrire auprès d’un assureur qu’il désigne et doit accepter un contrat équivalent d’un autre assureur à prix égal ou inférieur (art. VII.146, § 2 et VII.147, § 1er). Le coût d’une assurance exigée entre dans le TAEG.

Si un assureur refuse de vous couvrir pour raison de santé ou demande une surprime supérieure à 75 % de la prime de base, et que le crédit concerne votre habitation familiale unique, vous pouvez saisir le Bureau du suivi de la tarification assurance solde restant dû. Il rend son avis dans les 15 jours ouvrables après réception du dossier complet ; si l’assureur vous couvre ensuite, il doit le faire aux conditions de cet avis.

Condition 6 : un dossier complet, l’ESIS et l’offre

Préparez les pièces qui prouvent vos revenus et vos charges (fiches de paie, avertissement-extrait de rôle, relevés des crédits en cours), le compromis ou le projet d’achat et les informations sur le bien. Le prêteur vous remet une fiche d’information standardisée européenne (ESIS, art. VII.127) qui présente les caractéristiques du crédit dans un format identique chez tous les prêteurs. Pour un crédit hypothécaire immobilier, une offre écrite est obligatoire : elle reprend tous les coûts connus dans le TAEG, un tableau d’amortissement, et lie le prêteur pendant au moins quatorze jours, pendant lesquels vous pouvez comparer (art. VII.127, § 3).

Conseil pratique : avant de signer un compromis de vente, demandez à votre notaire d’y prévoir une condition suspensive d’obtention du financement, avec un délai réaliste.

Taux fixe ou variable : les conditions encadrées par la loi

Avec un taux variable, le taux ne peut être révisé qu’à l’expiration de périodes d’au moins un an, en fonction d’un indice de référence légal, à la hausse comme à la baisse ; le contrat fixe un écart maximal et l’écart à la hausse ne peut pas dépasser l’écart à la baisse. Si la première période dure moins de trois ans, le taux ne peut pas augmenter de plus d’un point la deuxième année ni de plus de deux points la troisième année par rapport au taux initial (art. VII.143, § 3). Testez donc votre budget avec le taux maximal prévu au contrat, comme la ligne à 4,5 % de l’exemple ci-dessus.

Ce qui fait varier votre taux

La quotité : plus vous empruntez par rapport à la valeur du bien, plus le risque et généralement le taux sont élevés.
La durée et la formule : fixe, variable avec première période plus ou moins longue.
Les réductions conditionnelles : domiciliation des revenus, ouverture d’un compte, assurances souscrites chez le prêteur. Ces ventes groupées sont permises, mais si vous ne respectez plus une condition, le taux peut augmenter au maximum du montant de la réduction accordée (art. VII.143, § 3). Comparez l’économie de taux au coût des produits imposés.
Le coût des assurances exigées, repris dans le TAEG : comparez toujours deux offres sur le TAEG et le coût total, à montant et durée identiques.

Avantage fiscal : ne le comptez pas sans vérifier

Les avantages fiscaux régionaux liés au crédit hypothécaire ont fortement changé. En Wallonie, le chèque habitat, l’abattement et le taux réduit pour habitation modeste ont été supprimés à partir du 1er janvier 2025, en parallèle du passage des droits d’enregistrement à 3 % ; les emprunteurs qui en bénéficiaient déjà peuvent, sous conditions, le conserver (FAQ du portail wallonie.be). Pour un nouveau crédit, n’intégrez un avantage fiscal dans votre budget qu’après l’avoir vérifié auprès de votre Région ou du SPF Finances.

Si vous ne remplissez pas toutes les conditions

Apport insuffisant : épargner encore, réduire le budget d’achat, ou regarder les prêts sociaux régionaux (Fonds du Logement, SWCS, Vlaams Woningfonds), qui ont leurs propres plafonds de revenus : voir crédit logement : prêt classique ou prêt social.
Mensualité trop lourde : allonger la durée réduit la mensualité mais augmente fortement le coût total (voir l’exemple) ; un co-emprunteur ou une garantie complémentaire peut aussi peser dans l’évaluation.
Refus : demandez le résultat de la consultation des fichiers (art. VII.137), vérifiez vos données à la Centrale et comparez avec d’autres prêteurs, dont la politique d’acceptation peut différer.

Pour aller plus loin

Le guide de notre site partenaire solucredit.be détaille le coût d’un prêt hypothécaire, les frais d’achat par Région, la comparaison des offres et l’indemnité de remploi.

Lire le guide du crédit hypothécaire (solucredit.be)