Choisir un prêt hypothécaire, c’est trancher quatre points : le mode de remboursement (mensualités constantes, amortissement constant du capital ou capital remboursé en une fois), le type de taux (fixe, variable ou mixte), la durée et les assurances liées au crédit. Aucune formule n’est la meilleure pour tout le monde : le bon choix est celui dont la mensualité reste supportable même dans un scénario défavorable, au coût total le plus bas. Pour comparer des offres, basez-vous sur la fiche ESIS et le TAEG, pas sur le seul taux affiché.
Les 4 décisions à prendre, en résumé
- Mode de remboursement : mensualités constantes ; amortissement constant du capital (mensualités dégressives) ; crédit à terme fixe (« bullet », capital remboursé à l’échéance).
Question à vous poser : puis-je payer davantage au début pour réduire les intérêts ? Ai-je une rentrée certaine pour rembourser le capital en une fois ? - Type de taux : fixe ; variable (révision tous les 1, 3, 5 ans…) ; mixte (par exemple fixe 10 ans puis révisable).
Question à vous poser : mon budget supporte-t-il une hausse de mensualité lors d’une révision ? - Durée : souvent de 10 à 30 ans (Wikifin).
Question à vous poser : quelle mensualité puis-je assumer, et combien d’intérêts suis-je prêt à payer en plus pour l’alléger ? - Assurances : assurance solde restant dû, assurance habitation (incendie) ; éventuelles réductions de taux liées.
Question à vous poser : le taux réduit vaut-il le prix des assurances demandées ? Puis-je les prendre ailleurs ?
Mensualités constantes ou amortissement constant du capital ?
Ce sont les deux façons classiques de rembourser le capital au fil du crédit.
- Mensualités constantes : vous payez chaque mois le même montant. Au début, la mensualité contient surtout des intérêts ; la part de capital augmente ensuite. C’est la formule la plus courante (Wikifin).
- Amortissement constant du capital (mensualités dégressives) : vous remboursez chaque mois la même part de capital, plus les intérêts sur le solde restant dû. La mensualité est plus élevée au départ puis diminue. Vous payez au total moins d’intérêts, parce que le capital baisse plus vite (Wikifin).
Exemple calculé : 200 000 € sur 25 ans
Hypothèses (calcul du 27/09/2026) : capital de 200 000 €, durée de 25 ans (300 mensualités), taux fixe hypothétique de 3,5 % par an, choisi uniquement pour l’exemple : ce n’est pas une offre. Le taux annuel est converti en taux mensuel équivalent : (1 + 3,5 %)1/12 − 1 ≈ 0,2871 % par mois. Hors frais, hors assurances. Montants arrondis.
| Mensualités constantes | Amortissement constant | |
|---|---|---|
| 1re mensualité | 995,37 € (dont 574,18 € d’intérêts) | 1 240,85 € (666,67 € de capital + 574,18 € d’intérêts) |
| Dernière mensualité | 995,37 € | 668,58 € |
| Total des intérêts sur 25 ans | 98 610 € | 86 414 € |
Lecture : l’amortissement constant fait économiser environ 12 200 € d’intérêts dans cet exemple, mais demande environ 245 € de plus par mois au démarrage, au moment où le budget est souvent le plus serré (déménagement, travaux, frais d’achat). Cette formule convient surtout si vos revenus actuels permettent déjà la mensualité de départ ; la mensualité constante laisse plus de marge au début.
Le crédit à terme fixe (« bullet ») et les formules combinées
Avec un crédit à terme fixe, vous ne remboursez pas de capital pendant le crédit : vous payez seulement les intérêts, puis tout le capital en une fois à l’échéance. C’est le principe du crédit pont, utilisé quand on achète un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien : la vente sert à rembourser le capital (Wikifin).
Ordre de grandeur, avec la même hypothèse de 3,5 % : 200 000 € en terme fixe coûtent environ 574 € d’intérêts par mois, mais le capital reste entièrement dû. Sur 25 ans, les intérêts atteindraient environ 172 250 €, contre 98 610 € en mensualités constantes : ce type de crédit n’a de sens que si le remboursement du capital est prévu par une rentrée identifiée.
Certains prêteurs combinent une partie classique et une partie à terme fixe pour augmenter le montant empruntable. Wikifin recommande la prudence : il faut pouvoir épargner de quoi rembourser la partie à terme fixe en une fois. Les crédits avec reconstitution du capital via une assurance-vie (branche 21 ou 23) font l’objet de mises en garde de la FSMA et du SPF Économie, rappelées par Wikifin : en branche 23, le capital reconstitué dépend de la valeur des fonds et n’est pas garanti.
Taux fixe, variable ou mixte : ce qu’il faut savoir pour choisir
- Taux fixe : le taux convenu s’applique pendant toute la durée prévue au contrat ; la mensualité est connue d’avance.
- Taux variable : il est révisé à l’expiration de périodes d’au moins un an, à la hausse comme à la baisse, selon un indice de référence ; le contrat fixe un écart maximal par rapport au taux initial, et l’écart à la hausse ne peut pas dépasser l’écart à la baisse (art. VII.143 du Code de droit économique). Si la première période dure moins de trois ans, le taux ne peut pas augmenter de plus d’un point la deuxième année ni de plus de deux points la troisième par rapport au taux initial (même article).
- Selon Wikifin, un taux variable peut au maximum doubler (un taux de 2 % est limité à 4 %) ; certains prêteurs proposent un « cap » plus strict, par exemple +2 points.
- Notation des formules : les prêteurs désignent souvent leurs formules par trois chiffres, par exemple 1/1/1, 3/3/3, 5/5/5 ou 10/5/5. Le premier indique en principe la durée de la première période à taux fixe, les suivants la fréquence des révisions ensuite. Vérifiez la signification exacte dans l’offre : c’est le contrat qui fait foi.
Pour un exemple chiffré de révision de taux et les indices de référence, voir notre page Quel type de taux pour mon emprunt immobilier ?
La durée : moins de mensualité, plus d’intérêts
Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente les intérêts, et l’assurance solde restant dû coûte plus cher sur une durée longue (Wikifin). Avec la même hypothèse de 3,5 % en mensualités constantes, 200 000 € reviennent à environ 1 154 € par mois sur 20 ans (77 028 € d’intérêts) et 892 € par mois sur 30 ans (121 109 € d’intérêts). Pour calculer votre propre mensualité et votre capacité d’emprunt, utilisez notre page calcul et simulation de prêt hypothécaire.
Les assurances liées au crédit
Pour un crédit hypothécaire, le prêteur peut exiger certaines assurances comme condition du crédit. Le Code de droit économique limite ces « contrats annexés » à une assurance solde restant dû (ou une assurance décès temporaire à capital constant quand il n’y a pas d’amortissement du capital), une assurance couvrant la dégradation de l’immeuble et une assurance caution (art. VII.146).
- Le prêteur ne peut pas vous obliger à souscrire ces assurances chez l’assureur qu’il désigne (art. VII.146, § 2). S’il exige une assurance, il doit accepter un autre assureur que vous proposez si la couverture est équivalente à un prix égal ou inférieur, et vous répondre au plus tard dans les 30 jours (art. VII.147, § 1/2).
- La vente liée est interdite ; la vente groupée (le crédit proposé en lot avec d’autres produits financiers, mais aussi disponible séparément, pas nécessairement aux mêmes conditions) est autorisée. Une réduction de taux conditionnelle n’est permise que pour une de ces assurances ou un compte de paiement, et chaque réduction doit être proposée séparément et précisée dans le contrat (art. VII.147).
- Après le premier tiers de la durée du crédit, vous pouvez changer d’assureur ou de compte en conservant le taux réduit, sans frais supplémentaires (art. VII.147, § 1/1).
En pratique, comparez le taux « avec réductions » au coût réel des produits demandés : une réduction de taux peut être moins intéressante qu’une assurance moins chère prise ailleurs.
Comment comparer les offres : ESIS, TAEG et coût total
- Demandez la fiche ESIS (Informations européennes standardisées) : le prêteur doit la fournir gratuitement, sur support durable, avant ou en même temps que l’offre de crédit (art. VII.127). Elle présente les caractéristiques du crédit dans un format identique d’un prêteur à l’autre.
- Comparez le TAEG plutôt que le taux débiteur : il intègre les coûts connus du prêteur, dont les frais et, le cas échéant, les assurances exigées.
- Regardez le montant total à rembourser et le tableau d’amortissement joint à l’offre : deux crédits au même taux mais de formules différentes n’ont pas le même coût total (voir l’exemple ci-dessus).
- Testez le scénario défavorable pour un taux variable : calculez la mensualité au taux maximal permis par le contrat.
- Vérifiez les conditions de sortie : en cas de remboursement anticipé, l’indemnité de remploi ne peut pas dépasser trois mois d’intérêts sur le capital remboursé (art. VII.147/12).
À retenir : choisissez d’abord une mensualité soutenable, y compris en cas de hausse de taux ou de baisse de revenus, puis le mode de remboursement et la durée qui minimisent le coût total dans cette limite. Comparez ensuite les offres à l’aide de la fiche ESIS et du TAEG.
Pour aller plus loin sur les étapes d’un crédit hypothécaire :
Lire le guide du crédit hypothécaire (solucredit.be)
Sources
- Wikifin (FSMA) – Quel type de crédit hypothécaire choisir ? (consulté le 27/09/2026)
- Wikifin (FSMA) – Un crédit hypothécaire à taux fixe ou taux variable ? (consulté le 27/09/2026)
- Wikifin (FSMA) – Quelle durée de remboursement choisir ? (consulté le 27/09/2026)
- SPF Économie – Livre VII du Code de droit économique, art. VII.127, VII.143, VII.146, VII.147 et VII.147/12 (texte au 24/09/2026)
Informations générales mises à jour le 27/09/2026. Les exemples chiffrés reposent sur un taux hypothétique et ne constituent pas une offre de crédit.
