Calculer un prêt hypothécaire pas à pas : taux mensuel, mensualité, amortissement

Pour calculer un prêt hypothécaire à la main, on suit quatre étapes : convertir le taux annuel en taux mensuel équivalent, calculer la mensualité constante, décomposer chaque mensualité en intérêts et en capital (le tableau d’amortissement), puis en déduire le capital restant dû à n’importe quelle date. Cette page détaille chaque étape sur un même exemple chiffré, calculé le 27/09/2026 avec un taux illustratif de 3,5 % par an : ce n’est pas une offre, le taux réellement proposé dépend du prêteur et de votre dossier.

Si vous cherchez plutôt votre capacité d’emprunt, la quotité ou les frais à ajouter au prix d’achat, consultez notre page calcul de prêt hypothécaire : mensualité, capacité d’emprunt et frais.

Les données de départ

L’exemple utilisé tout au long de la page :

• Capital emprunté (K) : 200 000 € ;
• Durée : 20 ans, soit n = 240 mensualités ;
• Taux débiteur annuel fixe : 3,5 % (hypothèse illustrative) ;
• Formule : mensualités constantes, la plus courante en Belgique.

Étape 1 : convertir le taux annuel en taux mensuel équivalent

Pour un crédit hypothécaire à destination immobilière, la loi belge définit le lien entre le taux annuel I et le taux périodique i par l’égalité (1 + i)ⁿ = (1 + I), où n est le nombre de périodes dans l’année (Code de droit économique, art. I.9, 44°). Avec des mensualités, n = 12, donc :

i = (1 + taux annuel)^1/12 − 1

Pour 3,5 % par an : i = 1,035^1/12 − 1 = 0,28709 % par mois.

Pourquoi ne pas simplement diviser le taux par 12 ?

Diviser 3,5 % par 12 donne 0,29167 % par mois. Appliqué pendant 12 mois avec capitalisation, ce taux correspond en réalité à 3,557 % par an, et non à 3,5 %. Le taux mensuel équivalent, lui, redonne exactement 3,5 % sur l’année. Sur l’exemple :

L’écart est faible par mois (5,64 €), mais atteint 1 353,60 € sur la durée. C’est souvent ce qui explique qu’un calcul fait sur un tableur ne tombe pas juste par rapport au tableau du prêteur.

Contrôle sur un exemple officiel : Wikifin (FSMA) indique que 100 000 € sur 240 mois à 2 % par an donnent une mensualité de 505,03 €, dont 165,16 € d’intérêts le premier mois. Avec le taux mensuel équivalent (0,16516 %), on retrouve exactement ces deux montants ; avec 2 % ÷ 12, on obtiendrait 505,88 € et 166,67 €.

Étape 2 : calculer la mensualité constante

La mensualité M d’un crédit à mensualités constantes se calcule ainsi :

M = K × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)

Sur l’exemple : M = 200 000 × 0,0028709 / (1 − 1,0028709⁻²⁴⁰) = 1 154,28 € par mois. Total remboursé : 1 154,28 × 240 = 277 027,20 €, dont 77 027,20 € d’intérêts.

Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.

Étape 3 : lire le tableau d’amortissement

Chaque mois, les intérêts sont calculés sur le solde restant dû (Code de droit économique, art. VII.144). Le reste de la mensualité rembourse du capital. La mécanique d’une ligne est toujours la même :

1. Intérêts du mois = capital restant dû au début du mois × taux mensuel ;
2. Capital remboursé = mensualité − intérêts du mois ;
3. Nouveau capital restant dû = ancien capital restant dû − capital remboursé.

Premier mois de l’exemple : 200 000 × 0,28709 % = 574,18 € d’intérêts ; 1 154,28 − 574,18 = 580,10 € de capital ; il reste 199 419,90 € à rembourser.

Mensualité de 1 154,28 €, montants arrondis au centime ; la dernière mensualité est ajustée d’environ 1 € pour absorber les arrondis. Trois enseignements :

• La première année coûte surtout des intérêts : sur les 13 851,36 € payés, 6 779,17 € sont des intérêts et 7 072,19 € du capital.
• À mi-parcours, il reste plus de la moitié du capital : après 10 ans sur 20, le capital restant dû est de 117 033,50 €, soit 58,5 % du montant emprunté.
• Plus la durée est longue, plus le début est chargé en intérêts : sur 25 ans au même taux, la première mensualité (995,37 €) ne rembourse que 421,19 € de capital pour 574,18 € d’intérêts.

Étape 4 : mesurer l’effet d’un changement de durée ou de taux

Même capital de 200 000 €, en ne modifiant qu’un paramètre à la fois (taux illustratifs, calcul du 27/09/2026) :

Allonger la durée allège la mensualité mais alourdit le coût total ; un point de taux en plus ou en moins pèse environ 100 € par mois et plus de 20 000 € sur 20 ans dans cet exemple. Pour comprendre comment se forment les taux proposés (fixe, variable, semi-fixe), voir notre page sur le taux de crédit hypothécaire.

Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.

Étape 5 : calculer le capital restant dû à une date donnée

Inutile de dérouler tout le tableau : après k mensualités payées, le capital restant dû (CRD) se calcule directement :

CRD_k = K × (1 + i)^k − M × ((1 + i)^k − 1) / i

Sur l’exemple, après 5 ans (k = 60) : CRD ≈ 162 075 € ; après 10 ans (k = 120) : ≈ 117 033 €. Les centimes peuvent différer légèrement du tableau du prêteur, qui arrondit chaque ligne.

Utile pour un remboursement anticipé

• Vous pouvez rembourser à tout moment tout le capital restant dû ; les intérêts et frais de la durée restante tombent (art. VII.147/11). Sauf clause contraire, un remboursement partiel est aussi possible à tout moment ; le contrat ne peut pas l’exclure une fois par année civile, ni pour un montant d’au moins 10 % du montant initial du crédit. Le prêteur doit être prévenu par recommandé au moins dix jours avant le remboursement.
• Le prêteur peut prévoir une indemnité de remploi, calculée au taux périodique du crédit sur le solde restant dû et plafonnée à trois mois d’intérêt (art. VII.147/12). Ordre de grandeur sur l’exemple, après 5 ans : 3 × 0,28709 % × 162 075 € ≈ 1 396 € au maximum. Le montant exact dépend du contrat.
• Sur demande, le prêteur vous communique sur support durable le chiffrage des conséquences d’un remboursement anticipé et les hypothèses utilisées (art. VII.147/11, § 2) : c’est ce document qui fait foi, pas votre calcul.

Mensualités constantes ou amortissement constant ?

Avec l’amortissement constant du capital, vous remboursez chaque mois la même part de capital (200 000 ÷ 240 = 833,33 €) plus les intérêts du mois : la mensualité est dégressive, plus lourde au départ (1 407,51 € le premier mois sur l’exemple, contre 1 154,28 €) mais le total des intérêts est plus bas (69 188,66 € contre 77 027,20 €). Wikifin décrit les deux formules ; pour les comparer selon votre budget, voir quel prêt hypothécaire choisir.

Ce que ce calcul ne dit pas

• Le TAEG : la mensualité se calcule avec le taux débiteur. Le TAEG ajoute notamment les frais de dossier et les assurances exigées par le prêteur ; c’est lui qui sert à comparer deux offres.
• L’assurance solde restant dû et l’assurance incendie : leurs primes s’ajoutent au budget mensuel.
• Les frais d’acte (achat et crédit), les droits d’enregistrement et les frais de dossier : ils se paient au départ et ne figurent pas dans la mensualité.
• Un taux variable : la mensualité est recalculée à chaque révision ; refaites l’étape 2 avec le taux restant, sur le capital restant dû et la durée restante.

Ces postes sont détaillés sur notre page calcul de prêt hypothécaire : mensualité, capacité d’emprunt et frais. Seule l’offre écrite du prêteur, avec son tableau d’amortissement, vous engage.

Pour aller plus loin sur les conditions et le déroulement d’un crédit hypothécaire en Belgique :

Lire le guide du crédit hypothécaire (solucredit.be)

Sources

• Code de droit économique, art. I.9, 44° (taux débiteur et taux périodique du crédit hypothécaire), art. VII.144 (calcul des intérêts sur le solde restant dû), art. VII.147/11 et VII.147/12 (remboursement anticipé, indemnité de remploi) : texte consolidé sur Justel (version consultée : modifications publiées jusqu’au 04/08/2026) ; présentation du Livre VII par le SPF Économie.
• Wikifin (FSMA), « Quel type de crédit hypothécaire choisir ? » : mensualités constantes, exemple 100 000 € sur 240 mois à 2 %, amortissement constant (consulté le 27/09/2026).
• Exemples calculés le 27/09/2026 avec les formules de cette page ; taux de 2,5 %, 3,5 % et 4,5 % purement illustratifs.