Un regroupement de crédits peut être proposé sous deux formes juridiques différentes : un prêt à tempérament (crédit à la consommation) ou un crédit garanti par une hypothèque sur votre logement. Dans le second cas, le contrat change de nature : c’est un crédit hypothécaire avec une destination mobilière, régi par le titre 4, chapitre 2 du Livre VII du Code de droit économique. Cette page explique ce que cette forme implique concrètement (acte notarié, frais, durée, garantie sur le logement), comment se déroule la procédure et comment lire une simulation de rachat de crédit hypothécaire avant de la comparer à une simulation classique. Elle ne traite pas du refinancement d’un prêt logement pour en changer le taux, expliqué sur la page racheter un crédit hypothécaire.
Regroupement avec hypothèque ou prêt à tempérament : deux contrats, deux régimes
Le prêteur choisit la forme du contrat en fonction du montant repris, de votre situation et de la garantie qu’il exige. Quand le nouveau crédit sert à rembourser des crédits à la consommation et qu’il est garanti par une hypothèque, le Code le range dans les crédits hypothécaires « avec une destination mobilière » : la garantie est immobilière, mais l’argent ne finance pas l’achat ou la conservation d’un bien immobilier.
Ce classement produit trois conséquences pratiques que l’on ne retrouve pas dans un prêt à tempérament :
- Le formalisme du crédit hypothécaire s’applique. Vous recevez une fiche ESIS et non un SECCI, et le prêteur doit vous remettre une offre de crédit écrite qui l’engage pendant au moins quatorze jours (art. VII.127, § 3). Il n’y a pas de droit de rétractation après signature comme en crédit à la consommation ; le temps de réflexion se situe avant l’acceptation de l’offre.
- Les frais autorisés sont limités par la loi, mais ils sont réels. Pour un crédit hypothécaire à destination mobilière, le prêteur ne peut réclamer que les frais légaux inhérents à l’hypothèque et les frais d’expertise du bien (art. VII.141). Ces frais ne sont pas plafonnés comme le TAEG d’un prêt à tempérament, mais ils doivent tous figurer dans l’offre.
- La durée maximale reste celle du crédit à la consommation. L’arrêté royal du 14 septembre 2016 (art. 13) s’applique aussi aux crédits hypothécaires à destination mobilière : au-delà de 37 000 €, le remboursement doit être terminé dans les 240 mois. Une durée de 25 ou 30 ans n’est donc possible que si le crédit a une destination immobilière, par exemple parce qu’il reprend aussi votre prêt logement.
Seul un crédit hypothécaire à destination mobilière qui ne s’accompagne d’aucune sûreté hypothécaire (cas rare en pratique) relève des règles du crédit à la consommation : SECCI, droit de rétractation de quatorze jours, offre non obligatoire (art. VII.127, § 3). Un mandat hypothécaire ou une promesse d’hypothèque ne suffisent pas à faire sortir le contrat du régime hypothécaire. Vérifiez donc dans la simulation quelle sûreté est réellement prévue.
Ce que l’hypothèque implique pour vous
Un acte notarié et des droits calculés sur le montant garanti
L’hypothèque est constituée par acte notarié. Le notaire perçoit pour l’État un droit d’enregistrement de 1 % et un droit d’hypothèque de 0,30 %, tous deux calculés sur le montant garanti. Or l’acte garantit le capital emprunté et des accessoires, estimés en général à 10 % du capital (source : Fédération du notariat, voir Sources). S’y ajoutent les honoraires du notaire, les frais de recherches administratives et les frais d’inscription au bureau Sécurité juridique.
Illustration sur les seuls droits : pour 60 000 € repris, garantis à concurrence de 66 000 € (capital + 10 % d’accessoires), le droit d’enregistrement représente 660 € et le droit d’hypothèque 198 €, soit 858 € avant honoraires et frais divers. Le calculateur de frais d’acte de crédit hypothécaire de la Fédération du notariat donne le total pour votre montant. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
Une inscription qui dure 30 ans, et une mainlevée payante
L’inscription hypothécaire est prise pour 30 ans, quelle que soit la durée du crédit. Si vous remboursez le regroupement avant ce terme et que vous voulez ensuite vendre ou hypothéquer à nouveau, il faut un acte de mainlevée, lui aussi notarié et payant. Si votre logement est déjà grevé d’une hypothèque pour votre prêt logement, deux cas se présentent : soit l’ancien prêt est repris dans l’opération et son inscription est levée (frais de mainlevée), soit il est maintenu et la nouvelle hypothèque prend rang après la première, ce qui influence l’analyse du prêteur.
Le logement devient la garantie de dettes de consommation
C’est le point le plus lourd de conséquences. Avec un prêt à tempérament, un défaut de paiement entraîne un recouvrement et, le cas échéant, une cession de rémunération. Avec une hypothèque, le prêteur peut poursuivre la saisie et la vente forcée de l’immeuble pour récupérer la totalité de ce qui reste dû, pas seulement les arriérés. Des crédits qui n’exposaient pas votre logement se retrouvent donc adossés à lui.
L’indemnité de remploi si votre prêt logement est remboursé
Si l’opération rembourse votre prêt logement, l’ancien prêteur peut réclamer l’indemnité de remploi plafonnée à trois mois d’intérêts (art. VII.147/12 ; règle détaillée sur la page quels contrats peuvent être repris, et à quel coût). Ce qui compte ici est son ordre de grandeur dans le montant emprunté. Exemple : sur un solde de 90 000 € à un taux débiteur illustratif de 3,00 % (convention équivalente), trois mois d’intérêts représentent environ 666 €. Ce montant doit apparaître dans le décompte de l’ancien prêteur, pas seulement dans la simulation du nouveau.
La procédure d’un regroupement hypothécaire, étape par étape
La procédure du rachat de crédit à la consommation (demande, SECCI, signature, rétractation) est décrite sur la page rachat de crédit : procédure et lexique. Avec une hypothèque, le déroulement comporte des étapes supplémentaires.
- Demande et liste des crédits à reprendre. Le prêteur ou l’intermédiaire réunit vos contrats en cours, vos revenus et vos charges, et consulte la Centrale des crédits aux particuliers de la Banque nationale avant toute offre.
- Expertise du bien. La valeur du logement conditionne le montant que le prêteur accepte de garantir. Les frais d’expertise sont à votre charge et doivent être annoncés.
- ESIS puis offre de crédit. La fiche ESIS reprend le TAEG, la durée, le montant total à rembourser, la garantie et les frais. L’offre de crédit qui suit contient toutes les conditions et un tableau d’amortissement ; si elle diverge de l’ESIS, une nouvelle ESIS doit l’accompagner (art. VII.127, § 2).
- Décomptes des anciens prêteurs. Chaque prêteur repris fournit un décompte à une date donnée : solde, intérêts courus, indemnité éventuelle. C’est la somme de ces décomptes, plus les frais, qui doit correspondre au montant emprunté.
- Passage de l’acte chez le notaire. L’acte de crédit hypothécaire est signé devant notaire, avec, le cas échéant, la mainlevée de l’ancienne inscription. Les fonds sont libérés à cette étape.
- Remboursement des crédits repris. Le prêteur ou le notaire paie directement les anciens prêteurs sur la base des décomptes. Vérifiez ensuite que chaque contrat repris est bien clôturé et qu’il n’apparaît plus comme en cours à la Centrale.
Comptez plusieurs semaines entre la demande et l’acte, en raison de l’expertise et du délai notarial. Aucune date ne peut être garantie avant la remise de l’offre.
Lire une simulation de rachat de crédit hypothécaire
Une simulation n’est ni une ESIS ni une offre : elle repose sur des hypothèses que le prêteur n’a pas encore vérifiées. Elle sert à comparer des formules, pas à décider. Quatre lignes doivent être lues ensemble.
| Ligne de la simulation | Ce qu’elle doit contenir | Question à poser |
|---|---|---|
| Montant emprunté | Soldes repris + indemnités + frais financés | Les frais d’acte sont-ils compris ou payés à part ? |
| Mensualité et durée | Montant du terme et nombre de mois | Que devient la mensualité si la durée est réduite ? |
| TAEG | Taux débiteur, frais d’acte, expertise, assurance exigée | Quels frais manquent encore dans ce TAEG ? |
| Montant total à rembourser | Capital + intérêts + frais sur toute la durée | Combien de plus que la somme des soldes actuels ? |
Comparez toujours la mensualité proposée à la somme de vos mensualités actuelles, mais aussi le montant total à rembourser au total qu’il vous reste à payer sur vos contrats actuels. La première comparaison montre l’effet sur le budget mensuel ; la seconde montre ce que coûte l’opération. Les sept critères de comparaison d’une offre sont détaillés sur la page comparer des offres de regroupement de crédits.
Exemple calculé : 60 000 € repris sur 240 mois ou sur 120 mois
Hypothèses : 60 000 € de crédits repris, taux débiteurs illustratifs de 4,00 % et 5,00 %, mensualités constantes, calcul selon la convention de taux équivalent utilisée en crédit hypothécaire, calcul daté du 27 septembre 2026. Les frais d’acte, d’expertise et les indemnités ne sont pas compris ; ils s’ajoutent aux montants ci-dessous. Ces taux ne sont pas des offres.
| Formule | Mensualité | Intérêts sur la durée |
|---|---|---|
| 240 mois à 4,00 % | 361,33 € | 26 719,50 € |
| 240 mois à 5,00 % | 392,30 € | 34 152,45 € |
| 120 mois à 4,00 % | 605,43 € | 12 652,04 € |
| 120 mois à 5,00 % | 633,14 € | 15 976,94 € |
Lecture : passer de 120 à 240 mois divise presque la mensualité par deux, mais fait plus que doubler les intérêts (14 067 € de plus à 4,00 %, 18 175 € de plus à 5,00 %). À durée égale, un point de taux en plus coûte 3 325 € sur 120 mois et 7 433 € sur 240 mois : l’écart de taux pèse d’autant plus que la durée est longue. Une simulation qui n’affiche que la mensualité cache donc l’essentiel. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
La page centralisation de crédits : le coût réel de l’allongement de la durée montre le même mécanisme à partir de trois crédits en cours et d’un exemple de 20 500 €.
Quand cette formule n’est pas adaptée
- Soldes limités. Les frais d’acte, d’expertise et de mainlevée sont en partie fixes : rapportés à quelques milliers d’euros repris, ils peuvent dépasser l’économie d’intérêts. Un prêt à tempérament ou le maintien des contrats actuels se compare alors favorablement.
- Pas de bien à hypothéquer, ou un bien déjà fortement grevé. Sans marge entre la valeur du logement et les inscriptions existantes, le prêteur ne prendra pas la garantie ; la formule n’existe simplement pas pour vous.
- Difficultés de paiement déjà installées. Si des échéances sont impayées ou si vous êtes enregistré en défaut à la Centrale des crédits aux particuliers, un nouveau crédit garanti par votre logement ajoute un risque de saisie à une situation déjà tendue. La médiation de dettes (services agréés, CPAS) et, en cas de surendettement durable, le règlement collectif de dettes devant le tribunal du travail sont les voies prévues à cet effet.
- Prêt logement récent à taux bas. Le reprendre dans le regroupement déclenche l’indemnité de remploi et remplace un taux immobilier par un taux souvent plus élevé sur l’ensemble. Une hypothèque de second rang qui laisse le prêt logement en place est une alternative à faire chiffrer.
À qui s’adresser
Un regroupement hypothécaire ne peut être accordé que par un prêteur agréé, directement ou par un intermédiaire en crédit hypothécaire inscrit auprès de la FSMA. Le nom du prêteur et celui de l’intermédiaire doivent figurer sur l’ESIS et sur l’offre ; vous pouvez vérifier leur statut sur le site de la FSMA (lien en fin de page).
Pour le fonctionnement complet du crédit hypothécaire (ESIS, taux fixe ou variable, assurance solde restant dû, frais région par région) : Lire le guide du crédit hypothécaire (solucredit.be). Les solutions pour les indépendants sont présentées sur la page prêt hypothécaire de ce site.
Sources
- SPF Économie, Code de droit économique annoté (credit2consumer.be), consulté le 27 septembre 2026 : art. VII.127, § 2 et § 3 (ESIS et offre de crédit) ; art. VII.141 (frais du crédit hypothécaire) ; art. VII.147/11 et VII.147/12 (indemnité de remploi) ; AR du 14 septembre 2016, art. 13 (durées maximales, y compris crédit hypothécaire à destination mobilière) ; art. VII.123, § 2 (publicité, crédit hypothécaire) ; commentaire « Le regroupement de dettes ».
- SPF Économie, consulté le 27 septembre 2026 : Crédit hypothécaire ; Regroupement de crédits.
- Fédération du notariat (notaire.be), consultée le 27 septembre 2026 : L’hypothèque (droit d’enregistrement de 1 %, droit d’hypothèque de 0,30 %, accessoires, inscription de 30 ans, mainlevée) ; Sanctions en cas de non-remboursement ; calcul de frais d’acte de crédit hypothécaire.
- FSMA, consultée le 27 septembre 2026 : Vérifiez votre fournisseur ; Crédit hypothécaire.
- Banque nationale de Belgique, consultée le 27 septembre 2026 : Tout savoir sur la CCP.
- Wikifin (FSMA), consulté le 27 septembre 2026 : Qu’est-ce qu’une hypothèque ? ; Vos dettes s’accumulent.
Les taux de cette page sont des hypothèses de calcul datées du 27 septembre 2026, pas des offres. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
