Crédit hypothécaire 125 % : limites BNB et alternatives

En bref : un crédit hypothécaire « 125 % » désigne un prêt qui couvre le prix du bien et la totalité des frais d’acquisition (droits d’enregistrement, notaire, frais de crédit), sans apport. En Belgique, ce montage n’est plus une offre standard : depuis le 1er janvier 2020, les attentes prudentielles de la Banque nationale de Belgique (BNB) encadrent la quotité des nouveaux prêts et les dépassements au-delà de 100 % de la valeur du bien restent exceptionnels. Cette page explique ce que recouvre la quotité, ce qu’il est réaliste de demander, ce que cela coûte réellement et quelles alternatives existent quand l’apport manque.

Qu’est-ce que la quotité d’un crédit hypothécaire ?

La quotité (ou loan-to-value, LTV) est le rapport entre le capital emprunté et la valeur du bien retenue par le prêteur, en général le prix d’achat ou la valeur d’expertise si elle est inférieure.

Le chiffre « 125 % » est un ordre de grandeur : le total « prix + frais » dépend de la Région, du régime de droits d’enregistrement applicable et du montant. C’est ce total, divisé par le prix, qui donne la quotité réellement nécessaire pour acheter sans apport.

Ce que la BNB attend des prêteurs depuis 2020

La BNB a publié des attentes prudentielles applicables aux nouveaux crédits hypothécaires à partir du 1er janvier 2020. Elles ne constituent pas une interdiction individuelle, mais chaque banque doit respecter des seuils sur l’ensemble de sa production. Ces attentes restent en vigueur en 2026 :

• Habitation propre, primo-accédants : quotité de référence de 90 % ; au maximum 35 % du volume de prêts peut dépasser 90 %, et au maximum 5 % du volume peut dépasser 100 % (c’est la fenêtre pour 125 %). Les prêteurs appliquent généralement un taux plus élevé et des conditions plus strictes pour ces dossiers.
• Habitation propre, autres emprunteurs : quotité de référence de 90 % ; au maximum 20 % du volume peut dépasser 90 %, sans jamais dépasser 100 %. 125 % n’existe pas pour les emprunteurs autres que primo-accédants, sauf exception très rare.
• Biens mis en location : quotité de référence de 80 % ; au maximum 10 % du volume peut dépasser 80 %, sans dépasser 90 %. 125 % exclut pour les investisseurs.

Conséquence concrète : un prêt au-delà de 100 % reste possible uniquement pour une très petite minorité de dossiers de primo-accédants, à l’appréciation de la banque. Un financement à 125 % « prix + tous les frais » n’est pas un produit que l’on peut demander comme tel, même en tant que primo-accédant. Chaque demande est évaluée individuellement.

Quels frais faut-il financer en plus du prix ?

Les frais d’acquisition dépendent de la Région où se situe le bien et de votre situation (habitation propre et unique ou non). Les principaux postes :

• Droits d’enregistrement sur l’achat : Le taux varie fortement par région et régime :
  • Wallonie (habitation propre et unique) : taux réduit de 5,5 % du prix d’achat (conditions : revenu inférieur à ~60 000 €/an, bien acquis à titre de résidence principale).
  • Flandre (habitation propre et unique) : 3 % du prix d’achat pour primo-accédants ; 6 % pour autres.
  • Bruxelles (habitation propre et unique) : Abattement de 100 000 € + 4 % du prix excédentaire.
  • Régime standard (non habitation propre) : 10 à 12,5 % du prix d’achat selon la région et la situation.
• Honoraires du notaire (barème légal, TVA comprise) : env. 0,8 à 1,2 % du prix selon le montant et la région, plus frais administratifs de l’acte d’achat.
• Frais liés au crédit :
  • Droits d’enregistrement et d’inscription de l’hypothèque : env. 0,5 à 1 % du capital emprunté selon la région.
  • Honoraires de l’acte de crédit : env. 0,2 à 0,4 % du capital emprunté.
  • Frais de dossier et d’expertise de la banque : 500 à 2 000 € selon l’établissement.

Estimation totale (ordre de grandeur) : Pour un bien de 250 000 € acquis en tant qu’habitation propre en Wallonie, les frais totaux se situent environ entre 25 000 € (5,5 % droits + 1 % notaire + 0,7 % crédit ≈ 7,2 % du prix). Pour 125 %, il faudrait financer ces ~25 000 €, ce qui porte la quotité à (250 000 + 25 000) / 250 000 = 110 %.

Important : Le site public Wikifin (FSMA) détaille ces postes région par région et vos droits ; le notaire peut établir un décompte précis avant la signature du compromis. Ne retenez jamais un pourcentage « moyen » lu sur un site pour décider d’un achat.

Exemples chiffrés : 90 %, 100 % ou 125 % sur le même bien

Hypothèses : bien de 250 000 €, durée de 25 ans, deux TAEG hypothétiques (3,5 % et 4,5 %, constants), mensualité constante, hors assurance solde restant dû (ARS). Ces calculs sont des exemples pédagogiques, pas des offres.

Scénario 1 : TAEG 3,5 % (taux bas, rare en 2026)

Scénario 2 : TAEG 4,5 % (plus réaliste pour 2026)

Ce qu’il faut retenir :

• Passer de 100 % à 125 % augmente la mensualité d’env. 135 € à 3,5 % (rare) ou d’env. 345 € à 4,5 % (réaliste). C’est 1 620 € à 4 140 € de plus par an.
• Les intérêts supplémentaires sur 25 ans : 30 800 € à 3,5 % ou 41 221 € à 4,5 %.
• Un prêteur qui accepterait un dépassement de 100 % appliquerait généralement un taux encore plus élevé que celui d’un dossier avec apport ; l’écart dépend de chaque établissement et n’est pas chiffré ici.
• Attention : emprunter de l’argent coûte de l’argent.

Le coût réel de l’assurance (ARS) à 125 %

L’assurance solde restant dû (ARS, aussi appelée assurance crédit hypothécaire) couvre le solde de votre emprunt en cas de décès ou invalidité. Elle est quasi obligatoire pour les prêts au-delà de 100 %. Pour l’exemple 250 000 € à 4,5 % sur 25 ans :

• À 100 % (capital 250 000 €) : prime ARS d’env. 0,4 à 0,6 % par an du capital décroissant ≈ 600 à 900 € la première année, puis dégressive.
• À 125 % (capital 312 500 €) : prime ARS d’env. 0,5 à 0,7 % par an ≈ 1 050 à 1 470 € la première année.
• Coût cumulé ARS sur 25 ans à 125 % : env. 13 000 à 17 000 € (prime dégressive, taux dépendant de l’assureur et du risque personnel).

Ce coût doit être rajouté à la mensualité ci-dessus. Pour 125 % à 4,5 % TAEG + ARS, la mensualité réelle devient ~1 800 à 1 900 € (au lieu de 1 724,53 € sans assurance).

Le vrai critère : votre solvabilité et ratio d’endettement

Au-delà de la quotité, le prêteur évalue votre solvabilité avant toute offre (évaluation obligatoire prévue par le Livre VII du Code de droit économique). Les prêteurs examinent aussi la part de vos revenus consacrée au remboursement : dans leur politique, la plupart des banques plafonnent cette charge entre un tiers et la moitié du revenu net mensuel.

Exemple concret (125 % à 4,5 % TAEG avec ARS) :

• Mensualité crédit hypothécaire : 1 724,53 €
• Assurance ARS estimée : 60 €/mois en moyenne
• Charge mensuelle totale : ~1 785 €
• Pour un revenu net mensuel de 3 500 € : ratio 1 785 / 3 500 = 51 % — déjà très élevé, souvent rejeté.
• Pour un revenu de 4 500 € : ratio = 39,7 % — acceptable mais limite.

En outre, d’autres crédits en cours (voiture, consommation) viennent s’ajouter à ce ratio. Un dossier 125 % exige donc un revenu stable et élevé, sans autres dettes significatives.

Alternatives quand l’apport manque

• Réduire le prix cible ou différer l’achat le temps de constituer les frais : c’est la solution la moins coûteuse et la plus sûre. Tout apport, même partiel, réduit drastiquement le coût total du crédit.
• Apport partiel d’un proche (don ou prêt familial) pour couvrir les frais : à formaliser par écrit (lettre de don ou acte notarié pour un prêt) ; un don peut avoir des conséquences fiscales selon la Région (déclaration auprès du receveur des droits de succession).
• Crédit social régional, réservé aux ménages qui remplissent les conditions strictes de revenus, de patrimoine et de bien propres à chaque organisme : Société wallonne du crédit social en Wallonie, Vlaams Woningfonds en Flandre, Fonds du Logement à Bruxelles. Ces organismes peuvent financer une quotité élevée pour les profils éligibles, avec des taux souvent meilleurs.
• Financer les frais par un crédit à la consommation : possible mais très coûteux (durée courte de 5-7 ans, TAEG 5-10 %), pris en compte dans votre ratio d’endettement global, et crée une charge immédiate élevée. À éviter si la mensualité globale dépasse votre marge.

Questions fréquentes

Le crédit à 125 % est-il interdit ? Non. Aucune loi ne l’interdit, mais les attentes de la BNB limitent fortement les dépassements de 100 % et la plupart des banques ne le proposent pas. Même en tant que primo-accédant, seule une petite minorité de dossiers (max 5 % du volume de prêts de chaque banque) peut dépasser 100 %.

Un intermédiaire de crédit peut-il l’obtenir plus facilement ? Un intermédiaire de crédit compare plusieurs prêteurs, ce qui peut aider pour un dossier atypique, mais il reste soumis aux mêmes seuils prudentiels et à l’évaluation de solvabilité. Si un dossier 100 % à taux standard est refusé, un dossier 125 % à taux majoré l’est généralement aussi.

Ai-je un délai de réflexion ? Oui : pour un crédit hypothécaire, l’offre écrite du prêteur est valable au moins 14 jours (art. VII.133 du Code de droit économique), ce qui laisse le temps de comparer. En revanche, il n’existe pas de droit de rétractation après la signature de l’acte de crédit, contrairement au crédit à la consommation. Détails sur Wikifin ou dans le Livre VII du Code de droit économique.

Mon dossier sera-t-il accepté à 125 % ? Chaque prêteur évalue individuellement. Les critères au-delà de la quotité incluent : revenu stable et documenté, ratio d’endettement, épargne de précaution, antécédents de crédit, situation professionnelle et type de bien. Un revenu net stable de 4 500 € minimum et aucun autre crédit significatif augmentent les chances.

Pour aller plus loin

Lire le guide du crédit hypothécaire (solucredit.be)

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