Creafin : prêteur hypothécaire belge, quelles formules ?

Creafin est un prêteur hypothécaire belge, actif, qui n’est pas une banque. La société anonyme Creafin (BCE 0455.731.338, Lier), fondée en 1995 sous le nom de Campifina, figure au registre de la FSMA comme prêteur en crédit hypothécaire de droit belge depuis le 12 septembre 2017. Elle ne reçoit pas les particuliers en agence : ses crédits passent par un réseau de courtiers indépendants. Cette fiche résume ce qui est vérifiable, ce que Creafin propose selon son site, et les points à contrôler avant de signer, notamment pour un crédit « terme fixe » ou un financement supérieur à la valeur du bien.

Mis à jour le 27 septembre 2026, à partir de la Banque-Carrefour des Entreprises, du registre de la FSMA et du site de Creafin. Online Credit n’est pas lié à Creafin et ne parle pas en son nom.

Creafin en bref : ce qui est vérifié

Creafin n’étant pas un établissement de crédit, vous ne pouvez pas y ouvrir de compte ni y placer d’épargne. Son site explique que ses crédits sont financés notamment par des investisseurs institutionnels : l’entreprise a lancé en 2021 une plateforme de prêts non bancaires (« Creafin Credits ») et indique s’appuyer sur des opérations de titrisation. Ce modèle a une conséquence pratique, expliquée plus bas : votre créance peut un jour être détenue par une autre entité.

Que propose Creafin aujourd’hui ?

Selon le site de Creafin consulté le 27 septembre 2026, l’offre se limite au crédit hypothécaire et au crédit d’investissement garanti par hypothèque, en trois formules. Creafin ne publie ni taux ni simulateur : les conditions ne sont communiquées qu’au travers d’un courtier, après analyse du dossier.

• Prime : prêt hypothécaire pour l’achat d’un premier logement propre et unique, ou pour refinancer un crédit existant, destiné à un profil financier stable. Creafin indique que les frais annexes peuvent, « dans certains cas », être financés jusqu’à 105 % de la valeur vénale de gré à gré.
• Solutions : crédit immobilier pour les dossiers classiques comme pour ceux qui ne correspondent pas aux critères bancaires standards (achat, investissement, rénovation, restructuration de crédits). La formule comprend un crédit « terme fixe », où seuls les intérêts sont payés et le capital est remboursé à l’échéance, et un crédit-pont pour acheter avant d’avoir vendu.
• Portfolio : crédit d’investissement pour des sociétés qui achètent de l’immobilier locatif, éventuellement mixte avec du commercial. Creafin précise que ce crédit ne relève pas du Livre VII du Code de droit économique, mais de la loi du 21 décembre 2013 sur le financement des PME : les protections décrites sur cette page (offre écrite, règles sur les intermédiaires) ne s’y appliquent donc pas telles quelles.

Dans sa page « Emprunt responsable », Creafin indique aussi examiner les demandes comportant des mentions négatives à la Centrale des crédits aux particuliers, avec une attention particulière à la normalisation de la situation, et demander une déclaration écrite sur le mode de remboursement du capital pour toute partie « fin de terme ». Cela ne présage pas l’acceptation d’un dossier : le prêteur reste tenu d’évaluer la capacité de remboursement avant toute offre (article VII.133 du Code de droit économique).

Prêteur, courtier : qui fait quoi et qui paie ?

Chez Creafin, trois rôles se succèdent : le courtier monte le dossier avec vous, les analystes de Creafin le décident, puis des gestionnaires de dossiers suivent l’acte avec le notaire. Le Code de droit économique encadre l’intermédiaire à chaque étape.

• Pas de frais de courtage à votre charge. L’intermédiaire « ne peut recevoir, directement ou indirectement, aucune rémunération, sous quelque forme que ce soit, du consommateur qui a sollicité son intervention » (article VII.147/30, § 1er, pour le crédit hypothécaire ; règle identique à l’article VII.114, § 1er, pour le crédit à la consommation). Sa commission est payée par le prêteur, et seulement si le contrat est valablement conclu (§ 2).
• Uniquement des prêteurs agréés. L’intermédiaire ne peut travailler qu’avec des prêteurs agréés ou enregistrés, et le courtier exerce sous sa propre dénomination (article VII.147/29, § 4 ; VII.112 pour le crédit à la consommation).
• Pas de demande vouée à l’échec, pas de fractionnement. Il ne peut pas introduire une demande s’il estime que vous ne pourrez manifestement pas rembourser, ni fractionner les demandes de crédit, et il doit communiquer à chaque prêteur sollicité le montant des autres crédits demandés ou obtenus pour vous au cours des deux mois précédents (article VII.147/29, §§ 1 à 3 ; VII.113).
• Refinancement. Si le même intermédiaire vous fait rembourser par anticipation un crédit qu’il avait déjà placé, aucune commission n’est due, sauf baisse significative du TAEG (article VII.147/30, § 4).

Les obligations d’information du courtier (identité, registre, prêteurs représentés, niveaux de commission) sont détaillées dans notre fiche Elantis, autre prêteur hypothécaire qui travaille exclusivement via des courtiers.

Un prêteur financé par des investisseurs : et si votre crédit est cédé ?

Lorsqu’un prêteur non bancaire se refinance auprès d’investisseurs, la créance née de votre crédit peut être transférée. Le Livre VII encadre cette situation pour tous les crédits hypothécaires :

• la créance ne peut être cédée qu’à un prêteur agréé ou enregistré, ou à certaines entités désignées par la loi (Banque nationale, Fonds de protection, assureurs de crédit, organismes de mobilisation de créances) ou par le Roi (article VII.147/17) ;
• la cession ne vous est opposable qu’après information par envoi recommandé, sauf si elle est prévue dans le contrat avec l’identité du cessionnaire, ou si le prêteur initial continue à gérer votre crédit (article VII.147/18) ;
• vous conservez face au nouveau titulaire tous vos moyens de défense, y compris la compensation ; toute clause contraire est réputée non écrite (article VII.147/19).

Avant de signer, demandez simplement qui gérera le crédit au quotidien (paiements, remboursement anticipé, attestations fiscales) et vérifiez la clause de cession dans l’offre.

Crédit « terme fixe » ou crédit amortissable : exemple chiffré

Le crédit « terme fixe » réduit la charge mensuelle, mais il reporte tout le capital à la fin et fait payer des intérêts sur la totalité du montant pendant toute la durée. Exemple calculé le 27 septembre 2026 pour 180 000 € sur 300 mois (25 ans) à un TAEG hypothétique de 3,8 %, choisi uniquement pour l’illustration : ce n’est pas une offre de Creafin ni d’un autre prêteur. Taux mensuel équivalent : (1 + 3,8 %)^(1/12) − 1, hors assurances et frais d’acte.

Dans cet exemple, le terme fixe allège la mensualité de 363,69 €, mais coûte 70 891,66 € d’intérêts en plus, et il faut disposer de 180 000 € à l’échéance. C’est pourquoi Creafin parle du « way out » : la vente d’un bien, un capital attendu ou une reconstitution du capital doivent être crédibles et documentés. Pour une offre avec reconstitution du capital, la loi impose d’y mentionner le montant du remboursement unique à la date finale (article VII.127, § 3).

Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.

Financer jusqu’à 105 % : ce que cela implique

Une quotité de 105 % signifie que le crédit dépasse la valeur du bien : pour un logement estimé à 250 000 €, cela représente jusqu’à 262 500 € empruntés. Les frais annexes (droits d’enregistrement, acte, crédit) sont alors financés, mais ils portent intérêt pendant toute la durée, et une revente anticipée pourrait ne pas couvrir le capital restant dû. Comparez toujours l’offre à 105 % avec une offre à quotité plus basse et un apport personnel, sur le TAEG et le coût total.

Les vérifications avant de signer

1. Le prêteur et le courtier : cherchez les deux par numéro d’entreprise sur le site de la FSMA (« Vérifiez votre fournisseur »). Pour Creafin : 0455.731.338.
2. La formule exacte : Prime, Solutions (amortissable, terme fixe, crédit-pont) ou Portfolio. Si vous empruntez via une société (Portfolio), le Livre VII ne s’applique pas : lisez le contrat avec votre conseiller.
3. L’ESIS et l’offre écrite : pour un crédit hypothécaire à destination immobilière, l’offre est obligatoire, reprend tous les coûts connus dans le TAEG, contient un tableau d’amortissement et lie le prêteur pendant au moins quatorze jours (article VII.127, § 3). Utilisez ce délai pour comparer.
4. Le remboursement du capital : pour un terme fixe ou un crédit-pont, faites écrire le scénario si le bien ne se vend pas ou se vend moins cher.
5. La gestion et la cession : qui encaisse les paiements, et ce que prévoit la clause de cession.
6. Aucun paiement au courtier : toute demande de frais de dossier par l’intermédiaire lui-même est contraire à l’article VII.147/30.

Estimer une mensualité avant de voir un courtier

Creafin ne propose pas de calcul en ligne. Pour situer la mensualité d’un crédit hypothécaire selon le montant, la durée et le taux, notre page calcul de prêt hypothécaire (formule et exemples chiffrés) détaille la méthode ; comparez ensuite avec les ESIS remis par le courtier.

Pour les critères de comparaison (quotité, frais, assurance solde restant dû, taux fixe ou variable), un guide complet est disponible :

Lire le guide du crédit hypothécaire (solucredit.be)

Autres acteurs du crédit hypothécaire présentés sur ce site : BankB (ex-CKV), Elantis, Demetris, ou la liste des courtiers, banques et prêteurs.

Sources consultées

• BCE Public Search – Creafin, 0455.731.338 (statut actif, date de début, forme, siège, activités), consulté le 27 septembre 2026.
• FSMA – Fiche Creafin (nom légal Campifina puis Creafin, statuts de prêteur hypothécaire et d’agent d’assurances), consulté le 27 septembre 2026.
• Creafin – Informations juridiques (éditeur, contrôle FSMA et SPF Économie, Febelfin), consulté le 27 septembre 2026.
• Creafin – À propos de nous (historique, actionnaires, Creafin Credits), consulté le 27 septembre 2026.
• Prime, Solutions et Portfolio (formules de crédit), consultés le 27 septembre 2026.
• Creafin – Emprunt responsable (mentions négatives, fin de terme, crédit d’investissement hors Livre VII), consulté le 27 septembre 2026.
• Credit2consumer – Articles VII.147/29 et VII.147/30, consulté le 27 septembre 2026.
• Credit2consumer – Article VII.127, §§ 2 et 3 : offre de crédit, consulté le 27 septembre 2026.
• SPF Économie – Livre VII du Code de droit économique (articles VII.112 à VII.114, VII.127, VII.133, VII.147/17 à VII.147/19, VII.147/29 et VII.147/30, version consolidée du Moniteur belge au 24 septembre 2026), consulté le 27 septembre 2026.
• FSMA – Vérifiez votre fournisseur, consulté le 27 septembre 2026.